Pourquoi l’immobilier neuf coûte moins cher que l’ancien ?

16 mars 2019

Oui vous avez bien lu, l’immobilier neuf coûte moins cher que l’ancien !
Beaucoup de futurs acquéreurs  au moment d’acheter regardent le prix du bien dans le neuf, et comparent avec un bien identique qu’ils pourraient trouver dans l’ancien, même très récent (tout juste plus de 5 ans) et en concluent – à tort- que le neuf est plus cher.

Erreur ! Il ne faut pas confondre le prix et le coût d’un bien.

 

 

Quelles est la différence entre le prix et le coût d’un bien ?

Afin de faire une étude comparative entre deux biens immobiliers ou tout autre achat, il faut bien différencier le prix du coût.

En effet, le prix correspond au montant dont vous aller devoir vous acquitter pour obtenir ce bien, et le coût correspond à ce que vous allez réellement dépenser pour l’acquérir.
En fonction des aides et des avantages, vous n’aurez peut-être pas à devoir dépenser 100 % du prix du bien pour l’acquérir !

Exemple du quotidien, si vous souhaitez acheter un sandwich à 6 €, vous allez devoir vous acquitter de 6 €, mais si vous trouvez une pièce de 2 € par terre, alors vous n’aurez à dépenser que 4 € de votre argent.

D’accord mais quel rapport avec l’immobilier neuf et l’immobilier ancien ?

 

Prendre en compte tous les avantages financiers de l’immobilier neuf

Afin de comparer  l’immobilier neuf et l’ancien, il faut tout prendre en compte : à savoir les frais annexes, notamment les frais de notaires et le crédit.
Vous hésitez entre un appartement neuf et un appartement ancien, mais après plusieurs visites dans l’ancien, et avoir constaté :

  • que le montant des travaux nécessaires pour le remettre à votre gout serait exorbitant
  • que l’isolation phonique est inexistante en ayant entendu les talons de la voisine
  • que l’isolation thermique est inexistante en ayant vu les factures de chauffage
  • que les charges de copropriétés sont faramineuses en ayant vu le dernier décompte de l’assemblée générale

Vous optez finalement pour un appartement dans le neuf, aux dernières normes de construction BBC – RT2012 , et que vous pourrez mettre à votre goût sans aucun effort grâce à la vente sur plan.

Oui mais voilà, le prix de ce T3 neuf de vos rêves affiche un prix de 240 000 € alors qu’un T3 ancien de même surface dans la rue d’en face affiche un prix de 190 000 €.

Alors va-t-il réellement vous coûter plus cher ?

 

Les frais de notaires réduits dans le neuf

Acheter un logement nécessite de s’acquitter des frais de notaire. Et le montant de ces frais est totalement différent suivant que votre achat porte sur un bien ancien (plus de 5 ans) ou un bien neuf, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement par exemple (vente sur plan)
Nous  parlerons de frais de notaires réduits dans le neuf.

En effet dans le neuf, ils ne représentent que 2.5 % du prix du bien en moyenne alors que dans l’ancien ils tournent davantage aux alentours de 7% à 8 %.

Comparons les frais de notaire pour le T3 neuf à 240 000 € et l’ancien à  190 000 € ?

Les frais de notaires dans le neuf représenteront 6 146 € ( voir ici )
Les frais de notaires dans l’ancien représenteront 15 000 € ( voir ici )

Vous venez d’économiser quasiment 9000 € de frais !

Oui c’est bien beau, mais il faut maintenant demander un crédit pour financer tout cela.
Le crédit pour le T3 neuf sera de 246 146 € (240 000 + 6146 ) alors que dans l’ancien le crédit ne sera que de 205 000 € ( 190 000 € + 15000 € ).
Certes l’écart s’est réduit entre le neuf et l’ancien, mais il y a encore plus de 40 000 € d’écart.

Oui…sauf si l’Etat vous offre un certain montant de crédit gratuit !

En effet, ce qui coûte dans un crédit ce n’est pas le capital, ce sont les intérêts. Si on vous prête 10 € et vous rendez 10 €, cela ne vous a rien coûté, si par contre on vous prête 10 € et vous devez rendre 12 €, ce prêt vous aura coûté 2 €.

 

Le Prêt à Taux zéro dans l’immobilier neuf

Vous avez donc pris rendez-vous avec votre banquier, et lui présentez les deux projets, ce fameux T3 dans le neuf à 240 000 € avec des frais de notaire réduits, et l’autre T3 dans l’ancien à 190 000 € avec des frais de notaires plus importants, mais qui au final, affiche quand même un écart de prix de plus 40 000 €.

Et le banquier vous annonce, qu’en vous portant acquéreur dans le neuf, vous allez bénéficier du PTZ. Kézako ?

Et bien l’Etat va vous octroyer un montant de prêt à rembourser avec un taux d’intérêt de 0 %, cet argent ne vous coûte rien, c’est ce que l’on appelle le Prêt à Taux Zéro.

Première bonne nouvelle, mais à combien allez-vous avoir droit ?

Calculer le montant de votre Prêt à Taux Zéro

 

Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, vous avez droit à 54 000 € de PTZ ! Ces 54 000 € ne vous coûteront rien.
On vous prête 54 000 €, vous rendrez 54 000 €.
De plus, ce remboursement sera lissé, avec une période de différé et viendra se fondre dans votre crédit classique.

Reprenons nos calculs :

Vous allez donc financer votre premier achat avec un crédit sur 25 ans, à 2 % assurance incluse.

  • Pour l’ancien, vous allez donc emprunter 205 000 € : ce crédit, sur 25 ans, vous coûtera  55 670 € d’intérêt (voir ici à la fin du tableau )
  • Pour le neuf, vous allez donc emprunter seulement 192 146 €  (246 146 – 54 000): ce crédit, sur 25 ans, vous coûtera 52 179 € (voir ici à la fin du tableau)

Il y a donc une différence de coût de presque 3500 € et…. nous n’avons même pas tenu compte du montant des travaux dans l’ancien!

Conclusion :
Le T3 neuf à 240 000 € vous coûte 3500 € de moins que le T3 dans l’ancien, pourtant l’écart de prix au départ était de 50 000 € !
Non seulement vous achetez un bien neuf avec tous les avantages que cela comporte en terme de confort, consommation d’énergie, garanties, mais en plus, il vous coûte moins cher que l’ancien.

Alors vous signez quand dans le neuf ?