Achat en prix maîtrisé sur Toulouse
Vous en avez entendu parler ? Qu'est ce que c'est ? Y avez-vous droit ? On vous explique tout.
- Les prix maîtrisés, qu'est-ce que c'est ?
- Comparaison entre un achat en prix maîtrisé et un achat en accession libre à Toulouse
- Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif ?
- Les avantages de l'accession en prix maîtrisé
- Exemples de programmes en prix maîtrisé actuellement disponibles à Toulouse
- Est-ce que l'accession à prix maîtrisé est cumulable avec d'autres aides ?
- En quoi consistent les clauses anti-spéculatives ?
- Dérogations spécifiques à la revente d'un bien en prix maîtrisé
- Revente d'un bien en prix maîtrisé, comme cela se passe-t-il ?
- Qui finance ce dispositif ?
- Exemples de financement sans apport
- Comment obtenir davantage d'informations sur ce dispositif ?
Voir les 59 programmes en prix maîtrisé
Les prix maîtrisés, qu’est-ce que c’est ?
Acheter en « prix maîtrisé » consiste à acheter sa résidence principale à un prix inférieur au marché : c’est un dispositif réservé à certaines personnes sous conditions de revenus, et qui leur permet d’acheter moins cher leur appartement ou maison.
Cela peut aussi s’appeler l’accession aidée à la propriété, même si à Toulouse on parle davantage d’achat à prix maîtrisé.
Ce dispositif fonctionne sur les logements neufs (ou en cours de construction). Les conditions à respecter au niveau des revenus vous seront expliquées sur ce tableau.
A Toulouse, grâce à ce dispositif d’accession maîtrisée, le prix ne peut pas excéder 3 000 €/m² (de surface utile, cela vous sera expliqué ci-dessous) : ce prix est donc très faible pour la ville rose ! Ce prix varie évidemment selon les communes :
- A Nantes, le plafond varie de 2400 à 2500 euros le m²
- A Bordeaux, le plafond est le même qu’à Toulouse (3000€/m²)
- A Rennes le plafond est de 2800€/m²
Qu'est ce que la surface utile ? Les prix se calculent en prenant en compte la surface utile du logement : c’est-à-dire la surface habitable du logement à laquelle nous allons ajouter la moitié des surfaces annexes (les balcons, loggias, terrasses).
Exemple :
- Un appartement de 40 m² avec un balcon de 8 m² aura une surface utile de 44m² (40m² + 8m²). Son prix sera de 44 x 3000 = 132 000 €.
A noter qu'à ce prix peut s'ajouter le prix d'un parking.
Comparaison prix maîtrisé et accession libre à Toulouse
| Exemple | Achat en prix maîtrisé | Achat en accession libre | Gain |
|---|---|---|---|
| T3 dans le quartier Croix-Daurade à Toulouse à 800 mètres du métro ligne B. Voir le programme sur notre site. | 214 200€ TTC pour 71,40m², soit 3000€/m² de surface utile | 290 000€ TTC pour 71,40m², soit 4062€/m² de surface utile | Gain de 75 800€ |
| T4 dans le quartier de la Cartoucherie à Toulouse à 50 mètres de l’arrêt de Tramway. Voir le programme sur notre site. | 265 000€ TTC pour 80,0m² de surface utile | 340 000€ TTC pour 80,0m² de surface utile | Gain de 75 000€ |
Important : la problématique de ces appartements en prix maîtrisé est principalement qu’il n’y en très peu et pas partout (pas forcément dans tous les quartiers).
Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif ?
Ce dispositif est une initiative de l’Etat qui n’est malheureusement pas accessible à tout le monde. Les principales conditions sont des conditions de ressources.
Pour bénéficier de ce dispositif et donc d’un prix particulièrement avantageux, voici la liste des conditions à respecter :
- Respecter un certain plafond de revenus (voir tableau récapitulatif ci-dessous, il s’agit du même plafond que celui du Prêt à Taux Zéro)
- Acheter un logement qui doit être votre résidence principale durant un nombre d’années minimum (vous ne pouvez pas acheter ce logement pour le louer ou pour ne pas y habiter)
- Que le logement soit neuf (ou en cours de construction)
- Que le logement respecte la réglementation en vigueur, c’est-à-dire la RT 2012 ou la RE2020
- Etre primo-accédant (ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors des deux dernières années)
Tableau de plafonds de revenus, pour Toulouse et par zone géographique
Les plafonds de revenus à respecter dépendent du lieu où se situe le logement. Il y a ainsi 4 zones, et le plafond à respecter varie en fonction des zones. Pour information Toulouse et sa périphérie sont situées dans la Zone A.
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 | 81 500 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
| 6 | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € |
| 7 | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € |
| 8 et plus | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € |
Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Par exemple pour une offre en 2024, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2022.
Zonage géographique
| Zone | |
|---|---|
| Zone A (dont Toulouse) | Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier |
| Zone B1 | Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Iles. |
| Zone B2 | Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, Communes chères en zone littorales ou frontalières Pourtour de l’Île-de-France |
| Zone C | Reste du territoire |
Les avantages de l’accession en prix maîtrisé
L’accession à prix maîtrisé a des avantages indéniables, on peut notamment citer :
- Le prix : évidemment c'est le premier avantage, et comme nous le montrons dans le tableau en haut de cette page, le gain représente plusieurs dizaines de milliers d’euros. Sur l’exemple de l’appartement à la Cartoucherie, le gain est de 75 800€.
- Frais de notaire réduits : puisque vous achetez dans le neuf alors vous bénéficiez des frais de notaires au tarif réduit.
- Un logement neuf : vous allez habiter dans un logement totalement neuf, totalement personnalisable, avec des matériaux récents, de la domotique éventuellement, une isolation parfaite...
- Un logement aux dernières normes : la norme RT 2012 et RE2020
- Pas d’apport personnel obligatoire
Il y a aussi des avantages pour les communes :
- Redynamiser certains quartiers
- Assurer une mixité sociale (permettre à des personnes avec des revenus modestes de devenir propriétaire)
Exemples de programmes en prix maîtrisé à Toulouse
Il y a actuellement 59 programmes immobiliers en prix maîtrisé sur Toulouse ! En voici quelques exemples :
Voir les 59 programmes en prix maîtrisé
Accession à prix maîtrisé et autres aides
Puis-je cumuler prix maîtrisé et PTZ ? (Prêt à Taux Zéro)
Oui, d’ailleurs les plafonds pour le PTZ sont les mêmes que ceux pour être éligibles à l’accession à prix maîtrisé : donc si vous êtes éligible à l’accession à prix maîtrisé alors vous êtes forcément éligible au PTZ.
Puis-je cumuler prix maîtrisé et PAT ? (Pass Accession Toulousain)
Oui, le PAT est un dispositif Toulousain qui vous permet d’obtenir un prêt immobilier à taux zéro, remboursable sur 10, 12 ou 15 ans, allant jusqu’à 11 000€ pour un logement neuf.
Attention sont concernés uniquement les quartiers prioritaires inscrits au Contrat de Ville, selon des critères légalement définis (liste disponible ici).
Comment bénéficier du PAT ?
- Il faut être primo-acédant
- Les personnes handicapées ainsi que les personnes séparées ou divorcées peuvent bénéficier du PAT même si elles ont déjà été propriétaires.
- Il faut avoir obtenu un prêt bancaire
- Il faut respecter un taux d’endettement inférieur ou égal à 33% (incluant l’aide de la marie de Toulouse et l’assurance)
- Il faut respecter des conditions de ressources (disponibles ici : https://www.toulouse.fr/web/urbanisme-habitat/aides-au-logement/pass-accession-toulousain)
Puis-je cumuler prix maîtrisé et PAS ? (Prêt à l’Accession Sociale)
Oui, d’ailleurs les plafonds pour le PAS sont les mêmes que ceux pour être éligibles à l’accession à prix maîtrisé : donc si vous êtes éligible à l’accession à prix maîtrisé alors vous êtes éligible au PAS.
Autres aides (Prêt Action Logement, APL, etc.)
Oui. Par exemple le prêt Action Logement ou encore les APL sont cumulables.
Pour le prêt Action Logement, l’emprunteur doit être salarié ou préretraité d'une entreprise du secteur privée non agricole employant 10 salariés au moins.
En quoi consistent les clauses anti-spéculatives ?
Ce dispositif fonctionne sous la forme d’aide des collectivités locales et des communes (voir la section « qui finance ce dispositif » plus bas). De ce fait bénéficier de l’accession à prix maîtrisé revient, plus concrètement, à bénéficier d’aides de l’Etat. Or ce que ne souhaite pas l’Etat, c’est que ces aides soient détournées de leur objet.
Les collectivités demandent donc à ceux qui vendent (aux promoteurs immobiliers) d’intégrer aux contrats de vente des clauses dites « anti-spéculatives ».
L’objectif de ces clauses ?
Elles sont destinées à éviter que le bénéficiaire de l’accession à prix maîtrisé ne soit tenté de revendre rapidement le logement qu’il a acquis. Car s’il le faisait en revendant au prix du marché, il réaliserait alors une plus-value illégale puisque cette plus-value se serait principalement faite « sur le dos de l’Etat ».
Les clauses anti-spéculatives sont spécifiques à chaque vente, mais leurs objectifs sont toujours similaires :
- Empêcher l'acquéreur de revendre son logement pendant un certain délai ;
- L’empêcher de réaliser une plus-value jugée illégale ;
- Maintenir l’affectation du bien à usage de résidence principale de l’acquéreur ;
- Récupérer la différence du prix entre l'accession maitrisée et le marché libre.
Exemples de clauses :
- Vous ne pouvez pas vendre le logement sous un délai de 7 ans (délai généralement constaté, mais ce délai peut varier de 5 et 10 ans).
- Vous devez habiter à titre de résidence principale pendant 7 ans dans le logement que vous achetez en accession à prix maîtrisé à titre de résidence principale.
Si la condition d’usage du logement en tant que résidence principale n'est pas respectée, l'acquéreur devra rembourser la différence du prix entre l'accession maitrisée et le marché libre.
Dérogations spécifiques à la revente d'un bien en prix maîtrisé
Juridiquement on parle donc ici des exceptions spécifiques à l'interdiction d'aliéner (c’est-à-dire l’interdiction de vendre). Bien souvent il s’agit de ce qu’on appelle les cas de « force majeure ».
Il s’agit de faits qui s’imposent à l’acquéreur et vont l’obliger à céder le bien pour lequel il a bénéficié d’une aide à l’accession.
Exemples de cas de force majeure :
- Possibilité de vendre si vous avez une mutation qui entraine un trajet de plus de 50 kilomètres entre le logement financé et votre nouveau lieu de travail
- Chômage d’une durée supérieure à un an
- Divorce ou dissolution d’un PACS
- Décès
- Invalidité ou incapacité reconnue par une décision de la COTOREP
- Naissance ou adoption d’un enfant
Mais il existe un autre cas qui n’implique aucun des cas de force majeure. En effet si les 3 conditions suivantes sont cumulées alors vous pouvez vendre avant la durée d’interdiction :
- Si vous vendez à un primo-accédant bénéficiaire de l’accession à prix maîtrisé (qui respecte également les conditions de revenus, etc.) ;
- Si vous vendez à un prix de vente qui n’est pas supérieur au prix d'acquisition initial indexé ;
- Si le nouvel acquéreur s’engage, jusqu'à l'expiration de la période initiale de sept ans, à conserver l'affectation du bien acquis à usage de résidence principale et s'interdire d'aliéner lui-même le bien.
Alors sous ces conditions, la revente est autorisée.
Revente d’un bien en prix maîtrisé, comme cela se passe-t-il ?
Il y a deux options :
- Soit vous avez respecté les différentes clauses qui vous ont été communiquées lors de l’achat, vous avez donc vécu assez longtemps dans le logement, etc.. Dans ce cas la vente se fait normalement, et vous fixez votre prix de vente à un acheteur intéressé.
- Soit vous ne respectez pas les différentes clauses qui vous ont été communiquées lors de l’achat (par exemple vous n’avez vécu que 5 ans dans votre logement au lieu de 7 ans), alors, dans ce cas, à moins de rentrer dans un cas possible de dérogation vous n’êtes pas en mesure de revendre votre bien.
Qui finance ce dispositif ?
En fonction des PLU (Plans local d’Urbanisme), les collectivités (généralement les communes) demandent aux promoteurs d’intégrer dans leurs programmes immobiliers des logements sociaux : c’est-à-dire que le promoteur vend une partie de ses appartements à un bailleur social qui les louera/vendra à des ménages à loyer modéré).
Mais la collectivité peut autoriser le promoteur à plutôt opter pour l’accession à prix maîtrisé : c’est-à-dire que c’est le promoteur qui vend directement à des clients, mais sous les différentes conditions évoquées précédemment (avec un plafond de prix, en respectant certains plafonds de revenus, etc.).
Ce dispositif social est donc issu d’une collaboration entre les communes et les promoteurs.
En partenariat avec les promoteurs immobiliers, les communes décident en effet d’un prix de vente au mètre carré plafonné, dans le but de favoriser une plus large diversité sociale dans les programmes immobiliers neufs.
Le promoteur proposerai ainsi des appartements en prix maîtrisé au sein de son programme immobilier : les appartements ainsi sélectionnés seront donc plafonnés en termes de prix (maximum 3000€/m² à Toulouse).
Tous les programmes immobiliers ne sont pas éligibles à l’accession en prix maîtrisé : le promoteur peut choisir de faire du social de manière différente, ou bien le PLU peut tout simplement ne pas imposer de logements sociaux.
Exemples de financement sans apport
Prenons un exemple :
Un T3 dans le quartier Croix-Daurade à Toulouse à 800 mètres du métro ligne B à côté du parc de la Maourine (voir le programme sur notre site). Un appartement de 71,40m² est vendu à 290 000€ TTC soit 4062€/m² de surface utile en accession libre. Un appartement similaire (même surface, même programme, etc.) est vendu en accession à prix maîtrisé à 214 200€ TTC du fait du plafond, soit un gain de 75 800€ !
Comme vous êtes éligible au prix maîtrisé, vous acheter donc ce second appartement sans apport.
Voici un plan de financement possible :
Vous êtes en couple avec 1 enfant, votre revenu fiscal de référence de 40 000€ par an (3333€ par mois) respecte le plafond à ne pas dépasser (le plafond étant situé à 51 000€ pour Toulouse pour 3 personnes qui vont occuper le logement, voir tableau en début de page).
Pour pourrez donc :
- Obtenir un PTZ de 85 680€
- Obtenir un prêt bancaire classique pour un montant de 128 520€ sur 25 ans à 1,3%
Vos mensualités seront donc de 830 € /mois hors assurance avec un PTZ inclus et lissé et vous deviendrez propriétaire !
