Découvrez les nouveaux dispositifs Relance Logement et Jeanbrun en 2026 : fiscalité, amortissement, conditions et opportunités pour investir.
Dispositif Relance Logement et Dispositif Jeanbrun : les nouvelles clés de l’investissement locatif en 2026
Introduction
L’investissement locatif en France entre dans une nouvelle phase en 2026. Après la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, le marché immobilier a connu un net ralentissement, aussi bien du côté des investisseurs que des promoteurs. Dans un contexte de crise du logement, de pénurie locative et de transition énergétique, l’État a décidé d’agir.
Deux nouveaux dispositifs structurants émergent :
- le dispositif Relance Logement, porté par le gouvernement,
- le dispositif Jeanbrun, encore en discussion mais largement soutenu par les professionnels de l’immobilier.
Ces mécanismes visent à relancer la construction, sécuriser l’investissement locatif et proposer une fiscalité plus cohérente avec les réalités économiques actuelles.
Fin du Pinel : pourquoi un nouveau cadre était indispensable
Pendant plus de dix ans, le dispositif Pinel a constitué le pilier de l’investissement locatif neuf. Il permettait aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt directe en contrepartie d’un engagement de location à loyer plafonné.
Cependant, plusieurs limites ont conduit à sa suppression :
- complexité croissante du dispositif,
- rentabilités parfois insuffisantes,
- inflation des prix dans certaines zones,
- déconnexion entre fiscalité et réalité du marché.
Depuis sa fin, l’investissement locatif a chuté, aggravant la tension locative dans de nombreuses villes françaises. D’où la nécessité de repenser totalement le modèle.
Dispositif Relance Logement : une réponse structurelle à la crise
Objectifs du dispositif
Le dispositif Relance Logement, intégré au Projet de Loi de Finances 2026, poursuit plusieurs objectifs clairs :
- relancer la production de logements,
- soutenir l’investissement locatif privé,
- améliorer l’accès au logement intermédiaire et social,
- encourager la rénovation du parc ancien.
L’ambition affichée est forte : atteindre 400 000 logements construits par an et créer 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026.
Logements éligibles
Le dispositif s’applique :
- aux logements neufs,
- aux logements anciens, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.
Cette ouverture à l’ancien permet de répondre à un double enjeu : rénovation urbaine et transition énergétique.
Avantages fiscaux du dispositif Relance Logement
Contrairement au Pinel, le dispositif Relance Logement repose sur une logique d’amortissement et de déduction, plus proche de la réalité économique d’un investissement immobilier.
Les principaux avantages :
- amortissement annuel du bien (jusqu’à 12 000 € par an),
- déduction intégrale des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière),
- imputation possible du déficit foncier jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global,
- possibilité de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Résultat : une fiscalité plus souple, plus lisible et souvent plus avantageuse sur le long terme.
Conditions à respecter
Pour bénéficier du dispositif :
- engagement de location minimum 9 ans,
- logement loué en résidence principale,
- respect de plafonds de loyers,
- respect des plafonds de ressources des locataires,
- impossibilité de louer à un membre du foyer fiscal.
Dispositif Jeanbrun : le futur moteur de l’investissement locatif ?
Le dispositif Jeanbrun est présenté comme une réforme profonde de la fiscalité immobilière. S’il n’est pas encore définitivement voté, il suscite déjà un fort intérêt chez les investisseurs et les professionnels.
Philosophie du dispositif
L’objectif est simple :
– rendre l’investissement locatif rentable sans subvention artificielle, en s’appuyant sur un mécanisme d’amortissement progressif.
Contrairement au Pinel, il ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire, mais sur une logique patrimoniale de long terme.
Fonctionnement de l’amortissement Jeanbrun
L’investisseur peut amortir chaque année une partie de la valeur du bien, ce qui réduit directement la base imposable des loyers.
Taux d’amortissement envisagés (logement neuf) :
- 3,5 % pour le locatif intermédiaire,
- 4,5 % pour le logement social,
- 5,5 % pour le logement très social.
Plus le loyer est accessible, plus l’avantage fiscal est important.
Ancien rénové et performance énergétique
Le dispositif Jeanbrun inclut également l’ancien rénové, sous conditions :
- travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition,
- amélioration significative de la performance énergétique,
- objectif de classement énergétique A ou B après travaux.
Ce point en fait un levier puissant contre les passoires thermiques.
Déficit foncier étendu : un atout majeur
L’une des innovations majeures du dispositif Jeanbrun serait la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, sans restriction excessive.
Un avantage considérable pour les foyers fiscalisés, notamment les cadres, professions libérales et chefs d’entreprise.
Relance Logement vs Jeanbrun : quelles différences ?
| Critères | Relance Logement | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Logique fiscale | Amortissement + charges | Amortissement progressif |
| Neuf | Oui | Oui |
| Ancien rénové | Oui | Oui |
| Durée d’engagement | 9 ans | 9 ans |
| Plafonds de loyers | Oui | Oui |
| Déficit foncier | Oui (limité) | Oui (étendu) |
Quel impact pour le marché immobilier en 2026 ?
Ces dispositifs pourraient :
- relancer l’investissement locatif privé,
- fluidifier le marché locatif dans les zones tendues,
- favoriser la rénovation énergétique,
- sécuriser les projets d’investissement à long terme.
Dans des métropoles comme Toulouse, Lyon, Bordeaux ou Nantes, la demande locative reste structurellement forte, ce qui renforce l’intérêt de ces nouveaux mécanismes.
Conclusion : une nouvelle ère pour l’investissement locatif
L’année 2026 marque un tournant majeur pour l’immobilier locatif en France. Avec la fin du Pinel, l’État opère un changement de paradigme : moins de niches fiscales ponctuelles, plus de logique patrimoniale et économique.
Le dispositif Relance Logement offre une réponse immédiate et opérationnelle, tandis que le dispositif Jeanbrun pourrait devenir, à terme, le nouveau standard de l’investissement locatif.
Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de bâtir un patrimoine durable, fiscalement optimisé, et aligné avec les enjeux du logement de demain.
FAQ – Dispositifs Relance Logement et Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, il est conçu comme une alternative plus souple et plus durable.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, sous conditions de travaux et de performance énergétique.
Ces dispositifs sont-ils cumulables ?
Non, un seul dispositif s’applique par opération.
Sont-ils intéressants pour un investisseur débutant ?
Oui, à condition d’être accompagné pour structurer correctement le projet.
