Dispositif Jeanbrun : le nouvel outil fiscal pour relancer l’investissement locatif (2026)

Contexte et origine

Le dispositif Jeanbrun est le nouveau mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif privé en France, introduit dans le projet de loi de finances pour 2026 et souvent présenté comme le successeur du dispositif Pinel, qui a pris fin au 31 décembre 2024.

L’objectif principal affiché par le gouvernement est de relancer l’investissement locatif après plusieurs années de recul du marché et de répondre à la crise du logement, en soutenant notamment la construction et la rénovation lourde de logements destinés à la location.

Le dispositif relève de l’article 31 du BOFiP.

• Pourquoi ce nouveau dispositif ?
• Fonctionnement du dispositif Jeanbrun
• Plafond Loyer Jeanbrun
• Exemple d’investissement avec le dispositif Jeanbrun
• Comparaison avec le dispositif Pinel
• Avantages du dispositif Jeanbrun
• FAQ

Pourquoi ce nouveau dispositif ?

Depuis l’arrêt du Pinel, l’investissement locatif privé a fortement diminué, entraînant une baisse de l’offre locative dans plusieurs zones du pays. Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour :

• Redynamiser les investissements locatifs privés ;
• Encourager la production de logements neufs ou rénovés ;
• Offrir un cadre fiscal plus structuré et potentiellement plus attractif que le Pinel pour certains profils d’investisseurs.

Fonctionnement du dispositif Jeanbrun

Principe de base : amortissement fiscal

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal : chaque année, l’investisseur peut déduire une fraction de la valeur du logement (hors terrain) de ses revenus fonciers, ce qui diminue la base imposable sur le long terme.

• Amortissement annuel : généralement entre 3 % et 5,5 % selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué.
• Base amortissable : environ 80 % du prix d’acquisition du bien hors terrain.

Ce mécanisme peut entraîner la création d’un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global du foyer fiscal (plafonné à 10 700 €/an), réduisant ainsi l’impôt dû au titre des autres revenus.

Barèmes d’amortissement

Les taux varient selon que le bien est neuf ou ancien réhabilité ainsi que selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social) :

Exemple pour un investissement dans l’immobilier neuf avec choix de loyer intermédiaire.

Taux d’amortissement : 3,5 %/an
Plafond annuel d’amortissement déductible : 8 000 € par foyer fiscal

Amortissement calculé sur la valeur du bien hors terrain

Prix maximal économiquement utile : 8 000 € / 3,5 % = 228 571 €

Or, en pratique, environ 80 % seulement du bien est amortissable (hors terrain)

Donc : 228 571 € ÷ 80 % = 285 714 €

Conclusion

Au-delà d’environ 285 700 €, l’amortissement théorique excède le plafond annuel :

la fraction excédentaire n’est pas utilisable fiscalement ; elle est perdue.

Montant d’investissement optimal dans le neuf selon les niveaux d’amortissements

• Amortissement 3.5% , montant optimal de l’investissement 285 714 €
• Amortissement 4.5% , montant optimal de l’investissement 277 777 €
• Amortissement 5.5% , montant optimal de l’investissement 272 727 €

Montant d’investissement optimal dans l’ancien rénové selon les niveaux d’amortissements

• Amortissement 3.5% , montant optimal de l’investissement 382 142 €
• Amortissement 4.5% , montant optimal de l’investissement 297 222 €
• Amortissement 5.5% , montant optimal de l’investissement 243 181 €

Bon à savoir : l’avantage fiscal étant lié à l’amortissement, celui-ci est n’est pas limité dans le temps par la durée d’engagement du dispositif, à savoir 9 ans, contrairement au Pinel, mais par la durée comptable.
Ainsi, la durée maximale d’amortissement est donc fiscale/comptable, et non juridique, c’est-à-dire que si vous investissez dans un bien neuf, avec une base amortissable de 3.5% par an, vous allez pouvoir amortir ce bien, et bénéficier d’une déduction fiscale pendant plus de 28 ans ! => 100% /3.5%= 28.5  ans

Conditions et contraintes principales

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :

• Le bien doit être loué nu (non meublé) ;
• Il doit être loué comme résidence principale du locataire ;
• L’engagement de location est au moins de 9 ans (durée fixe).
• Loyers et ressources du locataire sont encadrés par des plafonds (catégories intermédiaire, social, très social).
• Dans le cas de l’ancien, l’éligibilité nécessite des travaux lourds représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.

Plafond loyer Jeanbrun 2026

En fonction du taux d’amortissement que vous choisirez, vous devrez respecter des plafonds de loyers

Il existe donc 3 niveaux de loyers :

• Loc1 (identique au PINEL ) : le loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché,
• Loc2 : le loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché,
• Loc3 : le loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché.

Simulateur plafond loyer Jeanbrun

Exemple d’investissement avec le dispositif Jeanbrun

Hypothèses de départ

Profil de l’investisseur

• Tranche marginale d’imposition (TMI) : 41 %
• Revenus fonciers imposés au régime réel
• Objectif : réduire l’imposition tout en constituant un patrimoine

Bien immobilier

• Appartement neuf
• Prix d’acquisition : 300 000 €
• Valeur du terrain (non amortissable) : 20 % → 60 000 €
• Valeur amortissable du bâti : 240 000 €
• Financement : crédit bancaire (classique)
• Localisation : hors contrainte de zonage (possible partout)

Location

• Location nue
• Résidence principale
• Loyer intermédiaire
• Engagement de location : 9 ans

Amortissement fiscal Jeanbrun

Pour un logement neuf en loyer intermédiaire, on retient un taux d’amortissement moyen de 3,5 %.

Amortissement annuel

240 000 € × 3,5 % = 8 400 € / an mais on ne retient que 8 000 €

Ce montant vient en déduction des revenus fonciers, pas directement de l’impôt.

• Loyers
  Loyer mensuel plafonné : 900 €
  Loyer annuel brut : 10 800 €
  
  
• Charges annuelles
  Intérêts d’emprunt : 10 300 € (prêt sur 20 ans à 3.5% )
  Charges diverses (gestion, entretien, assurance, taxe foncière…) : 2 000 €
  
• Total charges (hors amortissement) : 12 300 €

Résultat :

Revenus fonciers après amortissement :
10 800 € – 12 300 € – 8 000 € = –- 9 500 €

👉 Déficit foncier de   – 9 500 €

• Zéro impôt sur les loyers
• Le déficit est imputable sur le revenu global
• Économie d’impôt supplémentaire :
  => 9500 € × 41 % =  -3895 € d’économie d’impôt

Résumé de l’impact fiscal annuel

Si on se calcule ce que cela représente sur 9 ans, nous sommes à 3985, cela représente près de 36 000 € d’économie fiscale sur 9 ans, sans plafond global de niche fiscale, puisque l’amortissement n’entre pas dans le plafonnement des niches.

De plus, nous pouvons amortir cette somme annuelle tous les ans pendant 28 ans comme vu précédemment ce qui nous amène à un total d’économie d’impôt de 111 580 € !

Comparaison avec le dispositif Pinel

Le dispositif Jeanbrun se distingue profondément du Pinel sur plusieurs points clés :

Le Pinel offrait une réduction d’impôt directement sur l’impôt dû, ce qui était simple à comprendre et à mesurer. En revanche, Jeanbrun met l’accent sur une optimisation fiscale durable, plus liée à la gestion comptable des revenus locatifs et à la construction de patrimoine.

Avantages du dispositif Jeanbrun

Fiscalité potentiellement puissante

L’amortissement peut générer une réduction significative de l’impôt sur plusieurs années, particulièrement pour les contribuables fortement imposés (forte tranche marginale d’imposition).

Accessibilité territoriale

Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans contrainte de zonage spécifique : cela facilite l’accès à l’investissement locatif dans des zones auparavant non couvertes par le Pinel.

Intégration de l’ancien rénové

La possibilité d’intégrer des logements anciens rénovés (sous conditions strictes) peut favoriser la remise sur le marché de biens souvent délaissés.

Déficit foncier imputable

Le dispositif permet que le déficit créé par l’amortissement soit imputé sur le revenu global, ce qui peut réduire l’impôt dû sur l’ensemble des revenus du foyer (plafonné à 10 700 €).

Période d’application

Le dispositif Jeanbrun concerne en principe les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve de la publication des textes réglementaires définitifs.

En Résumé

Le dispositif Jeanbrun représente une évolution majeure du cadre fiscal de l’investissement locatif en France :

• Il marque la transition d’une réduction d’impôt forfaitaire (Pinel) vers une déduction via amortissement fiscal ;
• Il offre une approche plus patrimoniale et durable de la fiscalité immobilière ;
• Il supprime les contraintes de zonage et élargit l’accès à l’investissement locatif, notamment dans l’ancien rénové ;
• Il est plus technique à maîtriser, n’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée

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