Comment vendre à un promoteur immobilier ?
Vous envisagez de vendre un terrain, votre logement ou tout autre bien ? Avez-vous déjà pensé vendre à un promoteur immobilier ? Ce professionnel représente une société qui réalise des programmes destinés à la vente. Plus complexe qu’une vente classique à un particulier, la transaction avec un promoteur immobilier peut néanmoins se montrer très rentable. Découvrez en quoi consiste une vente à un promoteur et quelles sont les étapes de la procédure.
Quel type de bien vendre à un promoteur immobilier ?
Plusieurs raisons peuvent vous conduire à ventre à un promoteur immobilier à Toulouse ou ailleurs, faisons le point sur le type de bien qui intéresse ce professionnel.
Présentation du promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un professionnel qui vend des espaces déjà bâtis ou qui sont à construire. Il est donc en recherche constante de biens, que ce soit des terrains, des maisons, des appartements, des locaux ou même des entrepôts.
Différentes occasions peuvent pousser ce professionnel à vous contacter. Cela peut être à la suite d’une annonce que vous avez publiée. Dans ce cas-là, vous avez déjà émis le souhait de vous séparer de votre bien. Il arrive aussi qu’un promoteur « repère » un bien qui l’intéresse. Après des recherches auprès du service de l’urbanisme de la commune du bien, le promoteur entre en contact avec vous afin de vous faire une proposition d’achat, souvent alléchante. Enfin, la démarche peut également être de votre fait.
L’achat de biens déjà construits
Un promoteur immobilier peut être intéressé par tout type de bien. Il peut acheter des édifices déjà bâtis, comme :
- Une maison ;
- Un appartement ;
- Un local ;
- Un entrepôt.
Le site qui intéresse le promoteur sera souvent modifié en vue d’un redéveloppement. Cela peut passer par :
- Une transformation du site grâce à des améliorations ;
- Une démolition puis une reconstruction à neuf.
Ce type de redéveloppement est fréquent dans les centres-villes. Cette opération permet notamment de réhabiliter des logements désuets ou insalubres. Dans le cas où les locaux sont fortement dégradés, une démolition en vue d’une nouvelle construction est généralement la meilleure option.
L’achat de terrains à bâtir
Les terrains à bâtir, en friche ou constructibles, se trouvent généralement en dehors des hypercentres. Il sera par exemple difficile de trouver un terrain nu de 1000 m² dans Toulouse Centre, ce type de bien étant souvent situé dans des quartiers excentrés ou en dehors de la ville.
Si vous possédez un terrain constructible, vous avez la possibilité de le vendre à un promoteur immobilier. Il peut s’agir d’une parcelle détachée de votre propriété ou d’un morceau de votre terrain que vous avez décidé de vendre.
Ce qu’il faut savoir lorsque vous vendez à un promoteur
Un promoteur vous a contacté pour votre bien ? Voici ce qu’il faut savoir avant de vous engager dans une vente qui diffère des transactions classiques.
Un prix souvent plus intéressant
Saviez-vous qu’on bien dispose de deux prix :
- Le prix immédiat : il s’agit du montant auquel votre bien peut être vendu en l’état (sans modification ou transformation) à un acquéreur particulier. Ce prix correspond aux tarifs du marché. Lors d’une estimation, un agent immobilier va vous dévoiler le prix immédiat de votre terrain ou maison.
- Le prix « potentiel constructible » : comme son nom l’indique, ce tarif prend en compte le potentiel constructible de votre terrain. Il tient compte de la surface du terrain et de sa surface plancher constructible (la surface maximale qui peut être bâtie sur le terrain).
Selon les caractéristiques d’un terrain, le prix varie d’un emplacement à un autre. Le type de sol, la configuration du terrain, mais aussi la situation géographique font rapidement évoluer les prix.
Vendre un terrain à un promoteur immobilier peut se faire aux deux prix que nous venons d’énoncer. En effet, le promoteur peut simplement répondre à votre petite annonce et vous acheter le terrain au prix demandé. Cependant, le prix immédiat est souvent inférieur au prix potentiel constructible, en particulier si votre terrain est grand. Lorsque vous concluez une vente avec un promoteur, vous avez donc tout intérêt à ventre au prix « potentiel constructible » qui sera nettement supérieur au prix immédiat (ça peut parfois doubler).
Pour bien comprendre, prenons l’exemple d’un terrain de 1000 m² mis sur le marché à un prix immédiat de 300 000 euros. Un particulier va généralement acheter la parcelle pour y construire une maison individuelle. Le promoteur va quant à lui diviser la surface pour en faire plusieurs lots, si cela est possible. Il pourra ainsi réaliser deux voire trois maisons sur ce même terrain, dès lors que la surface de plancher maximale constructible l’y autorise et que tous les lots ont un accès à la voirie.
Des délais de vente souvent plus longs
Si le prix de vente est souvent un argument convainquant lorsque vous vendez à un promoteur, le temps d’instruction du dossier peut être dissuasif.
Lors d’une vente classique, le délai pour que le bien soit définitivement transmis à l’acquéreur est en général de 3 mois. Cela peut prendre un peu plus de temps si le prêt bancaire est difficile à obtenir, par exemple.
Dans le cas d’une vente à un promoteur, le délai peut dépasser 12 mois et aller jusqu’à 18 mois voire plus, entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. La raison d’un délai si important repose sur ce qui est nommé la « purge des délais de recours des tiers et de retrait administratif ». Il s’agit tout simplement d’écarter tout recours qui empêcherait la construction envisagée.
Ce recours fait toujours suite à une demande de permis de construire. Ce document essentiel va permettre au promoteur d’informer les tiers (voisins, etc.) et l’administration du projet qui sera réalisé une fois le permis de construire obtenu. Les tiers ont 2 mois pour faire connaître leur désaccord avec le projet, l’administration a un mois de plus.
Passé ce délai, si aucun recours (personne ne s’oppose au projet) n’a été présenté, l’obtention définitive du permis de construire peut être longue, de l’ordre de 6 à 12 mois supplémentaires.
Un plus grand nombre de conditions suspensives
Lors de la vente d’un terrain constructible, la promesse de vente comporte généralement des conditions suspensives relatives à :
- L’obtention du prêt bancaire par les acquéreurs ;
- L’obtention du permis de construire.
Dans le cas d’une vente à un promoteur, la condition suspensive relative au prêt bancaire n’est souvent pas nécessaire, le professionnel pouvant déjà disposer des fonds. C’est la condition suspensive d’obtention de permis de construire qui peut allonger les délais de la vente, que l’acquéreur soit un particulier ou un promoteur.
Par ailleurs, il faut savoir que la condition suspensive relative au permis de construire peut être une raison d’annulation de la vente. En effet, si le projet n’est pas réalisable (surface plancher constructible insuffisante, prix des travaux supérieurs au budget, etc.), le promoteur peut décider d’interrompre la procédure de vente (sans dédommagement pour le vendeur en raison de la clause suspensive) ou de renégocier le prix.
Une autre clause suspensive est souvent ajoutée lors d’une vente à un promoteur, celle portant sur la garantie financière d'achèvement (GFA). Lors d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), cette garantie est obligatoire. Elle protège le client qui va se porter acquéreur du bien vendu par le promoteur en cas de défaillance de celui-ci. Une GFA est délivrée par l’organisme financier du promoteur. Elle prend en compte le taux de pré-commercialisation du projet, c’est-à-dire le pourcentage de réservation dont fait l’objet le projet immobilier. Dès que le projet a atteint un taux de réservation (pré-commercialisation) suffisant, la GFA est accordée, les travaux peuvent enfin débuter.
Comment vendre un bien à un promoteur immobilier : les étapes essentielles
Pour ventre un bien à un promoteur immobilier, vous avez la possibilité de prendre directement contact avec sa société. Voici les étapes essentielles pour réaliser une opération lucrative :
- Contacter différents promoteurs immobiliers afin de les mettre en concurrence. Cela peut faire évoluer le prix de vente à la hausse, en particulier si votre bien présente un fort potentiel constructible.
- Analyser chaque projet présenté par les différents promoteurs contactés. Certains peuvent avoir des ambitions irréalisables sur votre terrain, vous devrez donc y faire attention pour ne pas perdre de temps (ériger une tour d’immeubles dans un quartier résidentiel où toutes les maisons sont de plain-pied peut être sujet à un refus de permis de construire, par exemple).
- Comparer les propositions d’achat des promoteurs dont le projet vous semble réalisable.
- Négocier la proposition en prenant en compte le prix proposé, mais aussi les conditions suspensives d’achat.
- Valider la proposition grâce à la signature d’un compromis de vente chez votre notaire.
- Patienter jusqu’à l’obtention du permis de construire.
- Laisser passer le temps nécessaire à la purge des délais de recours.
- Attendre la levée de toutes les clauses suspensives ajoutée à la promesse de vente.
- Signer l’acte authentique et encaisser le montant de la vente.
Vendre un bien à un promoteur immobilier peut être long, bien plus qu’une vente classique à un particulier. Cependant, la plupart du temps, l’attente se solde par une belle opération financière. Pensez-y si vous avez un terrain ou une parcelle qui ne vous sert pas !
