Programmes immobiliers neufs à la Cartoucherie

Toulouse, la Cartoucherie : d'un site d'armement à un écoquartier

Un écoquartier de 33 hectares à l'ouest de Toulouse

La Cartoucherie est un écoquartier mixte aménagé sur une ancienne friche militaire et industrielle d'environ 33 hectares, dans l'ouest toulousain. Le site forme un triangle compris entre la rocade et la Garonne, dans le secteur du Zénith et du Toec, à quelques minutes seulement du centre-ville. Son nom, que les Toulousains emploient depuis plus d'un siècle, rappelle l'usine de munitions qui a occupé les lieux jusqu'à la fin du XXe siècle.

Le projet a été lancé en 2006. Il est conduit par Oppidea, société d'économie mixte d'aménagement liée à Toulouse Métropole, pour le compte de la Ville de Toulouse. Les premiers habitants sont arrivés en décembre 2015 et le quartier a obtenu le label ÉcoQuartier, étape 2, en décembre 2017. Aujourd'hui, selon Oppidea, il rassemble environ 5 800 habitants, plus de 2 500 étudiants et environ 1 000 salariés. Son urbanisme a été dessiné à l'origine par l'urbaniste et paysagiste Alain Marguerit, dont l'atelier a conçu les deux premières phases avec l'atelier Bernard Paris et associés.

L'ambition affichée est de faire cohabiter, sur un même territoire, des logements, des bureaux, des commerces, des équipements publics, de l'enseignement supérieur et des espaces verts. Le quartier est desservi par le tramway et organisé pour favoriser la marche et le vélo.

De l'arsenal à la friche : plus de deux siècles d'histoire militaire

L'histoire du site commence sous la Révolution. En 1792, le lieu devient l'Arsenal des Pyrénées. Dix ans plus tard, sous le Consulat, on y installe une zone d'essais et de manœuvres, le Polygone d'artillerie, puis l'École royale d'artillerie s'y établit en 1840. En 1876 s'ouvre un atelier de chargement de cartouches : les riverains le baptisent aussitôt « la Cartoucherie », nom qui restera attaché au lieu même lorsque l'établissement est officiellement rebaptisé Atelier de fabrication de Toulouse en 1911.

Polygone, février 1871 par  Eugène Trutat sous licence CC BY-SA 4.0.  

La Première Guerre mondiale marque l'apogée industriel du site. Près de 14 700 personnes y travaillent, en majorité des femmes, les « munitionnettes », qui produisent les cartouches destinées au front. La production triple encore en 1939 et 1940. Après l'armistice, l'activité se reconvertit en partie vers le civil, avant que la fabrication d'armes ne reprenne sous l'Occupation. La fabrique employait plus de 1 200 personnes au début du XXe siècle et qu'elle a produit pendant plus de deux cents ans.

Après la guerre, le site se transforme progressivement. Un centre de parachutisme et de transport aérien s'y installe en 1956. En 1975, dix hectares sont rendus à la Ville : ils deviendront les Jardins du Barry. En 1990, GIAT Industries reprend l'exploitation, avant de devenir Nexter en 2006. En 1995, un lycée hôtelier et le Zénith sont construits sur trente hectares restitués à la collectivité. Les ateliers de munitions ferment définitivement en 1996 et la société GIAT cesse son activité en 2006, dans un climat de forte contestation. Pendant quelques années, le site sert encore de dépôt provisoire pour des bus de Tisséo, le temps de reconstruire le dépôt de Langlade après l'explosion d'AZF.

Chronologie du site, de l'arsenal à l'écoquartier

Dépolluer avant de construire

Avant d'imaginer le moindre logement, il a fallu traiter un sol marqué par deux siècles d'activité d'armement. Les opérations de dépollution commencent en 2006 sous le contrôle de la DRIRE et concernent des zones polluées aux hydrocarbures, au plomb et aux métaux ferreux. Elles ont permis d'extraire du sol de grandes quantités d'objets métalliques, de pièces de voies ferrées, de métaux lourds et de munitions. En 2010, environ 50 000 obus inertes datant des années 1950, ainsi que six boulets du Second Empire, ont par exemple été retirés d'une zone de 11 000 mètres carrés. À la fin de 2012, environ 90 % du site avait été nettoyé, la dépollution chimique des sols se poursuivant ensuite.

Cette phase a aussi donné lieu à un contentieux. La Ville avait acheté le terrain à GIAT pour 28 millions d'euros, dépollution comprise. Elle a engagé en 2013 une action en justice contre GIAT et l'État. L'affaire s'est conclue par un accord : GIAT a versé 10 millions d'euros, l'État 4,7 millions d'euros à titre de compensation, et la Ville a renoncé à poursuivre l'entreprise.

La naissance du projet : ZAC, Oppidea et label ÉcoQuartier

La zone d'aménagement concerté de la Cartoucherie est créée par la Ville en juin 2006. La concession d'aménagement est confiée à Oppidea en janvier 2008. S'ensuivent trois années d'études et de concertation, entre 2008 et 2011, avec les associations et les habitants du secteur. Les premiers programmes immobiliers de la phase 1 sortent de terre en 2012, en même temps que démarrent les travaux d'espaces publics.

Le plan de 2005-2011 prévoyait environ 3 100 logements, 6 000 mètres carrés de commerces de proximité et 90 000 mètres carrés d'activités. Le programme a ensuite évolué à la hausse, puisqu’au final c’est près de 3800 logements qui sortiront de terre jusqu’en 2029.

Le label ÉcoQuartier, étape 2, obtenu en décembre 2017, reconnaît la démarche à travers quatre dimensions : la démarche et le processus, le cadre de vie et les usages, le développement territorial, et l'environnement et le climat.

Un programme mixte : logements, bureaux, enseignement et commerces

Quelques chiffres clés de l'écoquartier

Le programme de la Cartoucherie repose sur un principe de mixité. À terme, le quartier comptera environ 3 800 logements, 106 000 mètres carrés de bureaux et de locaux d'enseignement supérieur, 16 000 mètres carrés de commerces et de services de proximité, et 13 600 mètres carrés d'équipements et de services publics, auxquels s'ajoutent 2 hectares d'espaces verts, de promenades et de parcs..

Côté enseignement supérieur, le quartier abrite l'école régionale de santé, ouverte en septembre 2015, qui forme de nombreux étudiants dans les métiers de la santé. Ce campus santé occupe environ 12 000 mètres carrés à proximité du CHU de Purpan, regroupe une dizaine d'écoles et d'instituts de formation, accueille plus de 1 500 étudiants et a coûté 36,5 millions d'euros, financés à parts égales par la Région et le CHU.

École Régionale de la Santé de Toulouse est devenue le PREFMS

Habiter à la Cartoucherie

L'offre résidentielle est variée : accession libre, accession aidée, logements sociaux, habitat participatif, résidences pour seniors et résidences étudiantes. Plusieurs opérations se distinguent. L'habitat participatif « Les 4 vents » a été inauguré en juin 2018 ; un immeuble coopératif de 17 logements, Abricoop, figure aussi parmi les projets alternatifs du quartier.

Résidence Wood’art par ICADE

La résidence Wood'Art, construite en bois, illustre l'usage de matériaux biosourcés
Les logements sont conçus selon une logique bioclimatique, avec une orientation favorable à l'ensoleillement, une isolation renforcée au-delà des exigences réglementaires et un raccordement au réseau de chaleur urbain. Les résidences proposent souvent des équipements partagés au cœur des îlots : jardins partagés, espaces sportifs, tables de ping-pong, buanderies collectives ou ateliers de bricolage.

L'une des spécificités du quartier est la place très limitée accordée à la voiture. Le stationnement en voirie est interdit, sauf dépose-minute, et les véhicules des habitants sont accueillis dans des parkings silos mutualisés, proposés à tarifs préférentiels aux résidents. Le premier, le parking silo du Barry, a ouvert en septembre 2016. Quatre parkings de ce type sont prévus à terme, pour près de 1 800 places au total. Cette organisation libère les rues pour de larges trottoirs, des allées piétonnes et des zones partagées entre voitures et vélos, où la vitesse est généralement limitée à 20 km/h.

Les Halles de la Cartoucherie, cœur de la vie de quartier

Ouvertes en septembre 2023, les Halles de la Cartoucherie sont devenues le principal lieu de vie du quartier. Elles occupent d'anciens bâtiments industriels du début du XXe siècle, préservés et reconvertis en lieu culturel et commercial. Le projet est porté par une société de tiers-lieu, en lien avec Cosmopolis, la collectivité et Oppidea. L'adresse est le 10 place de la Charte des libertés communales.

Les Halles s'étendent sur plus de 10 000 mètres carrés, comptent 26 restaurants et attirent plus de deux millions de visiteurs par an. Le site des Halles présente de son côté 25 commerces de bouche, entre restauration et courses du quotidien, réunis autour de la place du marché, avec une librairie et une boutique concept store à proximité. Des tables peuvent être réservées pour le déjeuner ou le dîner à partir de huit personnes.

Les Halles ne se limitent pas à l'alimentation. On y pratique le squash, l'escalade, le fitness et le renforcement musculaire, ainsi que la danse hip-hop avec l'école Breakin. Une centaine de postes de coworking sont proposés aux indépendants et aux salariés du quartier. Des animations ponctuelles, comme des ateliers pour enfants, ont lieu sur le toit-terrasse, The Roof. Le lieu propose enfin la privatisation d'espaces pour des événements. Cette combinaison de commerces, de sport, de travail et de loisirs en fait un véritable équipement de centralité.

À côté des Halles, le quartier accueille un marché de plein air, le mercredi soir et le dimanche matin, ainsi que des commerces et services du quotidien : boulangerie, pharmacie, supermarché, salon de coiffure, auto-école, cabinet médical et restaurants.

Le cinéma Véo et la salle La Cabane

Le volet culturel s'est étoffé en deux temps. La salle de spectacle La Cabane, située aux Halles, a ouvert en septembre 2024. Le cinéma Véo Cartoucherie lui a succédé en septembre 2025.
Il appartient au réseau Véo Cinémas et propose des séances dont la programmation est actualisée chaque semaine, le mardi. Ce cinéma propose des offres destinées aux scolaires et aux professionnels, ainsi qu'un rendez-vous intitulé « Ma petite séance ».

Cinema véo par Cinéma Veo sous licence CC BY-SA 4.0.  

Avec ces deux lieux, la Cartoucherie dispose d'une offre de sorties qui complète celle des Halles et donne au quartier une vie culturelle propre.

Écoles, crèches et services publics

Le pôle enfance est l'un des équipements structurants de la Cartoucherie. Le groupe scolaire Geneviève De Gaulle-Anthonioz, qui compte 18 classes, a été inauguré en avril 2019. Il est complété par deux crèches et un relais d'assistantes maternelles. Il y a également l'école de Condé parmi les établissements du secteur.

Le groupe scolaire Geneviève De Gaulle-Anthonioz

Le quartier propose aussi des services publics et associatifs de proximité : une Maison Toulouse Services, une médiathèque, une ludothèque, ainsi que des salles d'activités et des salles associatives. L'ensemble des équipements publics représente, entre  13 600 à 15 000 mètres carrés.

Parcs, eau et biodiversité

Le quartier fait le pari d'une nature présente à toutes les échelles. À proximité immédiate, les Jardins du Barry, un espace d'environ dix hectares rendus à la Ville en 1975 et réhabilités par la mairie, constituent un grand poumon vert. À l'intérieur même du quartier, le Jardin Jean Boudou, inauguré en juillet 2019 sous le nom de Promenade des Sports, est le premier grand espace vert de l'écoquartier. Il a aussi une fonction hydraulique : il participe à la gestion des eaux de pluie.

La gestion de l'eau constitue en effet un fil conducteur du projet. Les eaux pluviales sont réinfiltrées sur place grâce à des noues et à des bassins d'infiltration, sans rejet vers les réseaux d'assainissement. Les rues sont bordées de bandes plantées qui collectent la pluie, et des corridors verts orientés est-ouest relient le quartier au parc du Barry.

Côté biodiversité, 22 nichoirs à oiseaux et à insectes ont été installés en 2019 avec l'association Symbiosphère. Un parc d'un hectare est par ailleurs prévu dans la troisième phase du projet. Au total, le quartier compte environ deux hectares d'espaces verts, promenades et parcs, auxquels s'ajoutent les jardins partagés des résidences.

Énergie et sobriété

La Cartoucherie dispose d'un réseau de chaleur et de froid, qui fournit l'eau chaude et contribue au confort des bâtiments. Ce réseau est alimenté par l'usine d'incinération du Mirail, et peut aussi rafraîchir le quartier en été. Oppidea le présente comme alimenté par des énergies renouvelables et de récupération. Les bâtiments sont conçus pour consommer peu d'énergie, avec une isolation renforcée, une orientation bioclimatique et une ventilation optimisée. Les panneaux solaires, l'eau chaude solaire et les petites éoliennes de toiture sont encouragés. La collecte des déchets s'appuie sur des bornes de tri enterrées.

Se déplacer : tramway, bus, métro et modes doux

La desserte en transports en commun est l'un des atouts majeurs du quartier. Deux stations de tramway, Zénith et Cartoucherie, sont desservies par les lignes T1 et T2. Les bus 45 et Linéo L2 complètent l'offre. La station de métro Patte d'Oie (ligne A) et la station Arènes (lignes A et C et TER) se trouvent à environ cinq minutes. Le centre-ville, la gare Matabiau et l'aéroport sont accessibles en moins de quinze minutes, et le périphérique se rejoint en deux minutes seulement.

Les circulations douces sont favorisées. Le quartier compte environ 2,6 kilomètres de pistes cyclables, du stationnement vélo et des stations VélôToulouse.

Des points d'autopartage et de covoiturage sont annoncés.

La troisième phase, en chantier depuis 2026

La Cartoucherie n'est pas terminée. En janvier 2024, le lauréat du « Grand Challenge » a été désigné pour la troisième tranche. Il s'agit de l'Atelier Hors Champs, qui assure à la fois les fonctions d'urbaniste, d'architecte et de paysagiste, avec des bureaux d'études spécialisés dans l'eau, l'écologie et les sols. Les travaux de cette troisième phase ont démarré en janvier 2026. Elle doit notamment accueillir le parc d'un hectare évoqué plus haut. La plaquette précise que les données relatives à cette phase sont non contractuelles et fournies au stade des études.

La Cartoucherie, phase 3 : « Le Parc Habité »

L’écoquartier toulousain aborde sa dernière phase avec un parc d’un hectare, plus de 500 logements construits hors-site et un équipement public mutualisé.

1. Un écoquartier qui arrive à maturité

Le quartier est aujourd’hui un lieu de vie animé : il accueille déjà plus de 5 500 habitants, 2 500 étudiants et près de 1 000 salariés. L’ouverture du tiers-lieu des Halles de la Cartoucherie en septembre 2023 — cinéma, salle de spectacle, escalade, 26 restaurants, coworking — a renforcé son attractivité, avec plus d’un million de visiteurs en quatre mois.

Vue aérienne de l’écoquartier La Cartoucherie

En février 2024, La Cartoucherie a été retenue avec Grand Matabiau parmi les 22 « Territoires engagés pour le logement » annoncés par le gouvernement, programme visant 30 000 logements d’ici 2027. Labellisé Écoquartier depuis 2017, le site doit produire au total 3 951 logements, dont au moins la moitié en habitat aidé.

Les fondamentaux environnementaux

Le projet repose sur une logique de mutualisation généralisée :

• Eaux pluviales : 100 % des eaux de pluie sont réinfiltrées dans la nappe via des noues et bassins, sans rejet aux réseaux.
• Énergie : un réseau de chaleur et de froid alimenté par l’usine d’incinération du Mirail dessert tous les programmes.
• Stationnement : pas de stationnement public en surface ; les voitures sont regroupées dans des parkings silos partagés, ce qui libère l’espace public pour les piétons et les cycles.
• Biodiversité : cœurs d’îlots en pleine terre, continuité de la canopée, nichoirs et gîtes à insectes.
• Concertation : habitants et riverains sont associés à la conception des espaces publics et au choix des projets.

2. La phase 3 : achever le quartier autrement

Dernière tranche de l’opération, la phase 3 a été repensée avec les habitants pour mieux répondre au changement climatique. Elle totalise 937 logements et intègre une programmation mixte : logements privés et sociaux, résidence étudiante, un quatrième parking silo, un équipement public et surtout un grand parc public d’un hectare donnant sur l’avenue de Grande-Bretagne.

Plan d’avancement de l’écoquartier (février 2024) — la phase 3 se situe à l’est

Le parc mettra en valeur les arbres existants, développera la biodiversité et jouera un rôle hydraulique de stockage et d’infiltration des eaux de pluie. Sa programmation découle d’un « Cahier des attentes citoyennes » rédigé fin 2022. Le paysagiste sera désigné en juin 2024, pour une ouverture au public prévue à l’été 2026.

L’équipement public mutualisé (îlot 4.4a, environ 4 000 m²) réunira médiathèque, ludothèque, centre social, Maison Toulouse Services et salles associatives. Il sera surmonté d’une résidence intergénérationnelle de 164 logements portée par CDC Habitat et Adoma : logements sociaux familiaux, résidence pour jeunes actifs et pension de famille. Ouverture prévue au 3ᵉ trimestre 2027.

Le parking silo P4 (îlot 4.2b), d’environ 460 places, sera coiffé d’une résidence étudiante de Toulouse Métropole Habitat et accueillera une salle de restauration du CROUS ; livraison prévue en 2027.

3. Le « Grand Challenge », une consultation participative

Pour concilier densité et qualité de vie, Oppidea a lancé en 2021 le « Grand Challenge », un dialogue compétitif invitant des groupements de promoteurs et d’architectes à concevoir un projet d’ensemble. Quatre équipes finalistes ont affiné leurs propositions au fil de rendus successifs.

Les citoyens ont été étroitement associés : ateliers, balades urbaines et, le 7 octobre 2023, un atelier d’analyse participative où des sous-groupes d’habitants ont examiné chaque offre anonymisée et rédigé un « avis citoyen » transmis à la commission. Celle-ci, présidée par Annette Laigneau, s’est réunie le 18 octobre 2023.

Le lauréat réalisera 508 logements (33 160 m²), livrés entre 2028 et 2030, dont 108 logements locatifs sociaux et 50 en accession sociale.

Le Parc Habité : des immeubles de belle hauteur ouverts sur le parc

4. « Le Parc Habité » : trois piliers d’adaptation climatique

Pilier 1 — Libérer le sol

Le projet se conçoit comme une prolongation du parc. Des immeubles autonomes, dont certains atteignent R+16, occupent une faible emprise au sol, ce qui préserve 38 % de pleine terre. Quatre grands jardins en cœur d’îlot, reliés entre eux, accueillent une forêt urbaine qui rafraîchit le quartier grâce à l’ombre, à l’évapotranspiration et à la circulation des vents.

La forêt urbaine en cœur d’îlot

Pilier 2 — Des logements pour tous les climats

Tous les appartements sont traversants ou d’angle afin de bénéficier de la ventilation naturelle et de la lumière. Les loggias d’au moins 8 m² remplacent les balcons, les surfaces vitrées sont dosées selon l’orientation, et le nombre de logements avec vue sur le parc est maximisé.

Pilier 3 — Construction hors-site et résilience

Le Parc Habité sera le premier projet de cette ampleur construit hors-site en France. Façades à ossature bois, salles de bains modulaires et éléments de structure seront fabriqués en usine avec du bois français et des matériaux locaux, puis assemblés sur place. Cette méthode réduit de 50 % la matière utilisée et les flux de gros œuvre, raccourcit les délais de 20 à 30 % et limite les nuisances pour les riverains.

Les façades, en enduit à la chaux, terre cuite ou béton mince, reprendront une palette de tons ocre, rose et brique fidèle à l’identité toulousaine. Le projet vise la RE2020 seuil 2025 à 2028, la certification NF HQE Habitat Excellent et le label Effinature.

Les immeubles linéaires de l’avenue Badiou

5. Calendrier clé

• 2024 : mise au point des programmes, choix du paysagiste (juin), reprise de la concertation sur le parc et premier permis de construire (fin d’année).
• 2025 : dépollution et début des travaux d’espaces publics, lancement des chantiers de l’équipement public.
• 2026 : ouverture du parc au public (été).
• 2027 : livraison de l’équipement public, du parking P4 et arrivée des premiers habitants de la phase 3.
• 2028–2030 : livraison progressive des 508 logements du Parc Habité.

En conclusion

La phase 3 de La Cartoucherie illustre une manière renouvelée de faire la ville : plus de nature, une densité assumée mais aérée, une construction industrialisée bas-carbone et des citoyens associés au choix des projets. Elle doit faire de l’écoquartier une référence nationale en matière d’adaptation au changement climatique.

Ce qu'il faut retenir

La Cartoucherie illustre la reconversion d'un grand site d'armement en quartier habité. En une vingtaine d'années, un territoire fermé et pollué est devenu un ensemble d'environ 5 800 habitants, doté d'écoles, de commerces, d'un campus de santé, d'une halle gourmande, d'un cinéma et de parcs. Son identité repose sur trois piliers : la mixité des usages, la sobriété environnementale et la valorisation du patrimoine industriel, dont les halles sont le symbole. Les prochaines années, avec la troisième phase, achèveront la composition du quartier.