Programmes immobiliers neufs sur Empalot

1. Empalot, un quartier entre Garonne et centre-ville

Empalot occupe une position singulière dans Toulouse. Situé à l’entrée sud de la ville, à l’intérieur de la rocade et au contact direct de la Garonne, le quartier bénéficie d’une proximité immédiate avec le centre-ville tout en conservant une présence importante de nature et d’espaces ouverts. Oppidea présente un périmètre d’environ 31 hectares, desservi par une station de métro, huit lignes de bus et plusieurs stations VélôToulouse. Le quartier fait également face à l’île du Ramier et se trouve à proximité de Saint-Michel, Niel, Saint-Agne et des coteaux de Pech David.

Cette situation géographique constitue l’un des principaux leviers de sa transformation. Empalot n’est plus pensé comme un quartier isolé constitué essentiellement de grands ensembles : le projet urbain cherche au contraire à le reconnecter à la ville, à la Garonne et aux quartiers voisins. L’objectif est de créer un quartier plus mixte, plus traversant et plus agréable à parcourir, en s’appuyant sur les qualités paysagères déjà présentes et sur de nouveaux espaces publics.

Un quartier marqué par une histoire longue

Le guide pratique « Vivre à Empalot » rappelle que les premières traces d’occupation remontent à environ 4500 avant J.-C. Des vestiges de poteries, d’amphores et d’objets métalliques témoignent ensuite d’une activité commerciale ancienne. Au XVe siècle, le nom Empalot serait lié à Jean Palot, propriétaire des terres, dont le nom a donné la forme francisée de l’occitan « En Palot ». Le secteur devient ensuite un fief religieux avec l’installation des frères mineurs de l’Observance et la construction du couvent des Récollets, aujourd’hui associé à l’église du Calvaire.

Au XIXe siècle, Empalot devient un quartier ouvrier, notamment lié à la Poudrerie. Les années 1920 voient apparaître des logements sociaux parmi les premiers « Habitats Bon Marché » de Toulouse. Le quartier est lourdement touché par le bombardement de mai 1944, puis connaît une reconstruction importante dans les années

1950 et 1960. Les cités-jardins Daste et Poudrerie sont complétées par de grands ensembles construits rapidement pour répondre à la crise du logement. Cette histoire explique la coexistence actuelle d’un patrimoine bâti et paysager ancien, de grands immeubles et de constructions contemporaines.

2. Le renouvellement urbain : changer le quartier sans effacer son identité

La transformation d’Empalot s’inscrit dans une démarche engagée depuis plus d’une décennie. Le quartier bénéficie d’un programme de renouvellement urbain d’intérêt national, associé à l’ANRU et au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. Toulouse Métropole a confié à Oppidea l’aménagement du secteur, tandis que l’agence germe&JAM; accompagne le projet urbain et paysager. La démarche repose sur une idée forte : faire évoluer profondément le quartier tout en valorisant ses qualités existantes.

Les objectifs peuvent être résumés autour de cinq ambitions : ouvrir Empalot sur la Garonne, développer un cœur de quartier rayonnant, valoriser la structure paysagère, renouveler l’habitat et renouveler les équipements. Le guide municipal évoque notamment la réhabilitation de 1 200 logements, la démolition progressive de logements vétustes et la reconstruction de plus de 2 000 logements neufs, avec une part importante destinée à l’accession libre. Les chiffres varient selon les périmètres et les phases du projet : germe&JAM; présente de son côté un programme de 1300 logements démolis, 1 400 réhabilités et 2 257 logements construits. Cette différence tient aux périmètres et aux documents de projet ; elle ne remet pas en cause l’ampleur du renouvellement.

L’ANRU décrit Empalot comme un quartier qui souffrait historiquement d’enclavement et d’une image négative. Les opérations ont cherché à modifier à la fois le bâti et le quotidien : démolition de barres, réhabilitation de logements, nouvelles résidences mêlant logements sociaux et privés, nouveaux équipements, commerces et espaces publics.

Le nouveau coeur de quartier autour de la place Aline-Viadieu est devenu l’un des symboles de cette évolution.

Une démarche construite avec les habitants

La concertation constitue une caractéristique importante du projet. La démarche a été engagée dès 2008 autour d’ateliers consacrés notamment à l’ouverture du quartier, au logement et à la vie quotidienne. Oppidea et germe&JAM; présentent la co-construction avec les habitants comme un principe durable du projet. Le renouvellement urbain ne se limite donc pas à une opération immobilière : il s’accompagne d’un travail sur les usages, les espaces publics, les équipements, le commerce et la vie sociale.

Cette dimension explique également la place accordée aux initiatives culturelles. Le projet « 19 Cannes », associé à la démolition d’une barre d’immeubles, a notamment intégré des friches artistiques, des résidences d’artistes, des oeuvres monumentales et un travail de mémoire sur le patrimoine bâti. Le quartier conserve ainsi une partie de son histoire tout en changeant de visage.

3. Un nouveau coeur de quartier autour de la place Aline-Viadieu

La place Aline-Viadieu constitue aujourd’hui un point de repère majeur. Elle rassemble commerces, logements, transports et espaces publics et cherche à créer une centralité identifiable. La conception de germe&JAM; s’appuie notamment sur la rue Jean Moulin, la place et un ensemble paysager continu qui relie les différents secteurs du quartier.

Les commerces de proximité participent directement à cette nouvelle centralité. Les sources municipales et Oppidea mentionnent notamment un supermarché Aldi, une boulangerie, une pharmacie, un primeur, un tabac-presse et différents services. Le marché de plein air, organisé sur la place, complète cette offre. Le principe affiché est de maintenir une diversité commerciale suffisante pour répondre aux besoins du quotidien et renforcer l’animation du quartier.

La nouvelle organisation des espaces publics vise également à faciliter les déplacements à pied et à vélo. Plusieurs voies nouvelles ont été créées ou prolongées, tandis que des cheminements piétons relient les résidences, les équipements et les espaces verts. Le projet cherche ainsi à passer d’un quartier relativement introverti à un quartier traversé par des parcours plus lisibles.

Un quartier paysager

La végétalisation est l’un des fils conducteurs du projet. Le guide pratique insiste sur les nombreux espaces verts présents au coeur même des résidences et sur la proximité de la Garonne, de Pech David et de l’île du Ramier.

Toulouse Métropole recense aujourd’hui 6,6 hectares d’espaces verts et de loisirs en plein air ; Oppidea communique de son côté sur 7,8 hectares à l’échelle de son opération. Là encore, ces chiffres correspondent à des périmètres différents.

Le jardin Daste, le mail arboré, l’éco-parc de la Poudrerie, le parc des Mouettes, les berges de Garonne et les différents espaces de jeux et de fitness forment une trame verte qui donne une autre image du quartier. Le projet paysager de germe&JAM; parle d’une « ville-parc » : les espaces de promenade et les clairières ne sont pas considérés comme de simples espaces résiduels, mais comme une véritable armature du quartier.

Cette présence de la nature est particulièrement intéressante pour les familles. Elle permet de disposer de lieux de promenade, d’aires de jeux et d’espaces de détente à proximité immédiate des logements. Elle participe également à l’objectif plus large de créer un quartier plus confortable en période chaude et plus agréable au quotidien.

4. Garonne, île du Ramier et nouvelles mobilités

L’un des changements les plus visibles est l’ouverture progressive d’Empalot vers la Garonne. Le quartier bénéficie déjà d’une voie verte et d’aménagements sur les berges. La nouvelle passerelle Anita Conti, dédiée aux piétons et aux cycles, renforce la relation avec l’île du Ramier. Toulouse Métropole indique que les passerelles côté Empalot et côté Saint-Cyprien ont été achevées dans le cadre du Grand Parc Garonne.

Cette connexion change la perception du quartier : la Garonne n’est plus seulement une limite géographique, mais devient un espace directement accessible depuis Empalot. L’île du Ramier est appelée à devenir un grand espace de nature, de loisirs et de culture. Le projet du Grand Parc Garonne prévoit notamment la renaturation de l’île, la création d’espaces publics et le développement de nouvelles liaisons piétonnes et cyclables.

En septembre 2026, la passerelle historique de la Poudrerie fait par ailleurs l’objet de travaux de réfection. Pendant cette période, la passerelle Anita Conti constitue l’itinéraire privilégié pour les piétons et les cyclistes. Ces travaux illustrent la volonté de moderniser les connexions tout en conservant le patrimoine existant.

Une accessibilité forte

Empalot bénéficie d’une station de métro au coeur du quartier et d’un réseau de bus important. Oppidea recense huit lignes de bus et trois stations VélôToulouse, tandis que Toulouse Métropole met en avant la fréquence élevée du métro aux heures de pointe. La proximité de la rocade et de l’A620 constitue un autre avantage pour les déplacements en voiture.

Cette accessibilité est l’un des éléments qui expliquent l’intérêt porté au secteur par les opérations immobilières.

Germe&JAM; souligne que les nouveaux logements sont desservis par le métro et situés à moins de dix minutes du centre-ville selon le projet et les conditions de déplacement. Pour les actifs, les étudiants et les familles, la combinaison métro, bus, vélo et marche constitue un atout important.

Un réseau d’équipements exceptionnellement dense

Empalot dispose d’un ensemble d’équipements publics, sportifs et culturels qui dépasse les seuls besoins résidentiels. La Brique Rouge accueille notamment le centre culturel et la MJC. La médiathèque et la ludothèque complètent cette offre. Le quartier possède également des équipements sportifs importants, tandis que l’île du Ramier concentre la piscine Nakache, des équipements nautiques, le Stadium et le complexe sportif Daniel-Faucher.

5. Écoles, familles, étudiants et vie associative

Le renouvellement du quartier s’accompagne d’un investissement important dans les équipements destinés aux familles. Le guide « Vivre à Empalot » mentionne une crèche collective de 60 places, une halte-garderie de 20 places et d’autres structures d’accueil de la petite enfance. Le secteur dispose également d’un parcours scolaire local avec les groupes scolaires André Daste et Léo Lagrange ainsi que l’école maternelle Jean Moulin.

Le nouveau groupe scolaire Marie Marvingt constitue une opération emblématique. Il doit regrouper les écoles maternelles et élémentaire Daste et l’école maternelle Jean Moulin. Le projet a été conçu avec une attention particulière portée au confort d’été, à la végétalisation, à l’énergie solaire et à l’utilisation de matériaux biosourcés.

Son implantation sur l’esplanade Pierre Garrigues renforce également le rôle du mail comme espace structurant du quartier.

Empalot possède aussi une dimension étudiante. Le guide pratique rappelle la présence de résidences étudiantes et la facilité d’accès aux établissements d’enseignement supérieur. La proximité de l’université Paul Sabatier, de la faculté de pharmacie et des autres pôles universitaires du sud-est constitue un élément supplémentaire de son attractivité résidentielle.

Une vie associative très présente

La transformation physique du quartier s’accompagne d’un tissu associatif particulièrement actif. La MJC Toulouse Empalot, la Brique Rouge, la Régie Territoires & Services et de nombreuses associations participent à l’animation locale. Les activités vont du sport aux ateliers artistiques, en passant par les actions en faveur de la jeunesse, de l’insertion, de la culture et de la transition écologique.

Le calendrier présenté dans le guide comprend notamment des fêtes de quartier, des manifestations artistiques, des projections en plein air, une foire des associations et des services publics, ainsi que différents rendez-vous familiaux et culturels. Cette animation contribue à créer un sentiment d’appartenance et à accompagner l’arrivée de nouveaux habitants.

Une mixité résidentielle en progression

La diversification de l’habitat constitue un objectif majeur du renouvellement urbain. Les démolitions de logements vétustes et la construction de nouvelles résidences permettent d’introduire davantage de diversité dans les formes bâties et dans les statuts d’occupation. Les documents de projet prévoient une combinaison de logements sociaux, de logements en accession et de logements privés.

L’ANRU souligne que cette évolution doit contribuer à la mixité sociale. Les nouvelles opérations immobilières ont déjà attiré de nouveaux acquéreurs et de nouveaux habitants. Pour Empalot, l’enjeu est donc de faire cohabiter cette nouvelle population avec les habitants historiquement installés, tout en maintenant les services et les espaces qui font l’identité du quartier.

6. Architecture, patrimoine et paysage : construire le nouveau visage d’Empalot

La transformation d’Empalot ne consiste pas à remplacer systématiquement l’ancien par du neuf. Le projet urbain cherche au contraire à conserver certains éléments caractéristiques du quartier, notamment les cités-jardins Daste et Poudrerie, les espaces arborés et certains bâtiments patrimoniaux. Cette approche donne au renouvellement une profondeur historique.

Germe&JAM; parle d’une « continuité transformatrice » : le nouveau quartier doit prolonger certaines qualités de l’ancien Empalot tout en répondant aux besoins contemporains. L’urbanisme paysager des grands ensembles est ainsi réinterprété dans une forme urbaine plus ouverte, davantage reliée aux rues et aux quartiers voisins.

Le mail constitue l’un des éléments structurants de cette vision. Il relie les équipements, les espaces de rencontre, les écoles, les terrains sportifs et les jardins. La place, le mail et la Garonne forment une armature nord-sud, tandis que la liaison vers la Garonne crée une relation est-ouest. L’objectif est de donner au quartier une structure claire et de rendre les déplacements plus naturels.

La brique, matériau emblématique de Toulouse, trouve également une place dans les nouvelles architectures. Le projet urbain du secteur sud-est évoque son utilisation sur les façades ou dans les espaces publics afin de créer un lien entre l’architecture contemporaine et l’identité toulousaine.

Empalot aujourd’hui : un quartier encore en chantier, mais déjà profondément changé

Il faut regarder Empalot comme un quartier en transition. Certaines opérations sont achevées, d’autres sont encore en chantier ou à l’étude. Oppidea recense actuellement plusieurs opérations de logements, dont les îlots TR6, JM11, EM7C et EM7D1. Cette dynamique confirme que la mutation immobilière est loin d’être terminée.

Toulouse Métropole indique parmi les réalisations récentes la place Aline-Viadieu, la Brique Rouge, la place Guy Hersant, plusieurs opérations immobilières totalisant 709 logements livrés, la réhabilitation de logements sociaux, la création du stade Pierre Corbarieu et de nouvelles voies de liaison. Les aménagements se poursuivent également autour des espaces verts, des écoles et des cheminements.

Le quartier présente donc un visage hybride : on y trouve encore les traces de son histoire ouvrière et des grands ensembles, mais aussi des résidences contemporaines, des commerces renouvelés, des espaces publics récents, des équipements culturels et sportifs et une relation beaucoup plus forte à la Garonne.

7. Ce que la transformation peut changer pour l’immobilier

La mutation d’Empalot présente un intérêt particulier pour l’immobilier neuf à Toulouse. Sa localisation, son accessibilité et l’importance du renouvellement urbain créent un environnement différent de celui des quartiers déjà totalement constitués. Une partie de l’attractivité repose précisément sur les transformations qui sont encore en cours.

Le secteur bénéficie d’abord d’un positionnement géographique rare : proche du centre-ville, directement connecté au métro, voisin de Saint-Michel et Saint-Agne, face à l’île du Ramier et proche des berges de Garonne. Il associe donc des qualités habituellement dispersées dans différents quartiers toulousains : accessibilité, nature, équipements et proximité du centre.

Le deuxième élément est la diversification progressive du parc immobilier. La construction de logements neufs apporte de nouvelles typologies et des prestations contemporaines, tout en participant à la mixité recherchée par le projet urbain. Les nouvelles résidences s’insèrent dans un environnement où les espaces publics sont eux-mêmes repensés.

Enfin, l’évolution des espaces naturels et des mobilités constitue un facteur de qualité de vie. L’ouverture vers l’île du Ramier, le Grand Parc Garonne, les pistes cyclables, les berges et la végétalisation du quartier contribuent à changer progressivement l’image d’Empalot.

8. Toulouse : Empalot, un quartier en pleine mutation

Un quartier au potentiel exceptionnel

Le quartier d'Empalot occupe à Toulouse une place à part. Situé à l'intérieur de la rocade, entre le centre-ville et la colline de Pech David, il fait le lien entre les faubourgs est de la métropole et les espaces naturels bordant la Garonne. Cette localisation, loin d'être anodine, ouvre la voie à un projet ambitieux : celui de faire coexister renouvellement urbain et développement métropolitain, en s'appuyant sur les qualités propres au quartier plutôt qu'en les effaçant.

Empalot, c'est d'abord un grand ensemble d'habitat social conçu au milieu du XXe siècle, porteur d'une identité populaire forte et d'une population durablement installée. C'est aussi un patrimoine bâti singulier, hérité du plan initial de l'architecte Roger Chini, ainsi que des espaces paysagers de grande qualité qui font aujourd'hui figure d'atout plutôt que de contrainte. La combinaison de cette situation géographique privilégiée, de ce tissu social enraciné et de ce patrimoine architectural et paysager confère au site une dimension qui dépasse largement l'échelle du quartier : elle invite à penser Empalot comme une pièce du développement de toute la métropole toulousaine.

Le projet repose sur trois convictions structurantes. La première est la possibilité d'une urbanité moderne positive, qui ne renonce pas à la critique du modèle des grands ensembles, mais actualise les aspirations de l'urbanisme paysager qui les a fondés, dans une forme urbaine renouvelée et mieux intégrée à la ville. La deuxième conviction consiste à ne plus considérer les grands ensembles comme des espaces relégués à la marge de la ville, mais au contraire à les envisager comme de véritables moteurs du développement urbain et territorial, d'autant plus qu'ils sont aujourd'hui rattrapés, voire englobés, par l'extension de l'agglomération. La troisième conviction porte sur la manière d'intégrer les paradigmes de la modernité urbaine à une vision plus anthropologique de l'espace, c'est-à-dire attentive aux usages, aux pratiques et à la vie quotidienne des habitants.

Un grand ensemble de centre-ville

Ce qui distingue Empalot d'un grand ensemble ordinaire, c'est précisément sa position : à moins de dix minutes du centre-ville et des universités, désormais desservi par le métro, le quartier bénéficie d'une accessibilité que beaucoup de quartiers périphériques n'ont pas. Cette situation permet d'envisager le renouvellement urbain non pas comme une simple réparation, mais comme un véritable projet de développement, dépassant les limites administratives du quartier.

Le programme du renouvellement urbain donne la mesure de l'ampleur de la transformation : 1300 logements sont démolis, 1400 sont réhabilités et 2257 sont reconstruits, ce qui doit permettre d'accueillir environ 2500 habitants supplémentaires. Ces nouveaux logements bénéficient directement de la desserte en transports en commun. Parallèlement, des équipements à l'échelle de la ville sont créés ou rénovés : un nouveau centre commercial, des équipements de proximité, des écoles et de nouveaux espaces publics à vocation métropolitaine. L'ensemble de ce développement profite autant aux nouveaux arrivants qu'aux habitants historiques du quartier.

Il faut ici rappeler l'histoire du site. Le plan initial dessiné par Roger Chini en 1948 proposait une forme de cité-jardin moderne, avec un espace paysager ouvert organisé autour de deux typologies bâties : des barrettes perpendiculaires au fleuve et de grands plots orientés plein sud. Mais la réalisation effective du quartier, notamment après les travaux d'endiguement de la Garonne dans les années 1960, s'est éloignée de cette ambition initiale : de grandes barres ont été construites, produisant un urbanisme plus fermé et introverti que celui envisagé au départ. Le projet actuel entend précisément renouer avec l'esprit paysager du projet originel, tout en corrigeant les effets de fermeture et d'isolement qui se sont installés au fil du temps.

Traverser, mailler, ouvrir

L'un des ressorts majeurs du projet urbain consiste à retisser des liens entre Empalot et le reste de la ville, à travers un maillage simple et régulier qui articule la grande échelle métropolitaine et le tissu urbain de proximité. La création d'un réseau de voirie et d'un espace public continu doit révéler la géographie remarquable du site, tout en repositionnant ce grand ensemble autrefois introverti, ainsi que son centre reconstruit, parmi les quartiers structurants de la métropole toulousaine.

Cette démarche se traduit par la création d'un nouvel espace public porteur d'une identité paysagère renouvelée, par un urbanisme pensé à la fois pour la rue, le jardin, le paysage, la mobilité et la desserte, et enfin par la constitution d'un paysage unifié qui conjugue deux figures complémentaires : celle de la « ville-jardin » et celle de la « ville-parc ».

Un nouvel espace public, une nouvelle identité paysagère

L'armature principale du quartier s'organise autour de trois grands espaces orientés nord-sud — la place, le mail et la Garonne — recoupés transversalement par la Liaison Garonne, une nouvelle voie est-ouest qui relie les différents quartiers et conduit jusqu'au fleuve. Cette structure met en place un véritable système de polarités complémentaires, qui donne au quartier une lisibilité nouvelle.

La place et la rue Jean Moulin, un nouveau centre urbain

Ouvrir Empalot, en faire un quartier structurant et attractif, suppose de lui donner un centre urbain rayonnant, organisé autour d'une place nouvelle. La rue Jean Moulin en constitue l'épine dorsale : elle appartient au système des faubourgs toulousains et forme un grand arc spatial qui traverse le quartier du nord au sud.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

La nouvelle place Aline Vialdieu s'inscrit dans le prolongement de cette rue, sur environ 300 mètres, entre la station de métro et la nouvelle Liaison Garonne. Elle joue sur une double nature : à la fois ouverte et traversante, mais aussi refermée sur elle-même et intérieure au quartier. C'est un grand espace public multifonctionnel, qui rassemble équipements, commerces, transports publics et logements. Son traitement au sol privilégie la sobriété : une esplanade minérale unitaire, pavée de brique, qui intègre l'ensemble des usages de la place — marché, stationnement pour les commerces, gare routière.

Cette place a été pensée comme un espace vivant, capable d'accueillir aussi bien un marché que la vie quotidienne du quartier, articulant harmonieusement mobilités douces, transports en commun, commerces et logements.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

La « stoa », une architecture au service de l'espace public

Un des éléments les plus caractéristiques du nouveau centre urbain est ce que le projet nomme la « stoa » : une architecture du bâti conçue spécifiquement pour accompagner l'espace public de la place. Il s'agit d'une grande galerie ombragée qui accueille les commerces en façade de la place, dont la cohérence est assurée, malgré la diversité des maîtres d'œuvre, par un cahier des charges urbain commun à l'ensemble des lots. Place, stoa et centre commercial fonctionnent ainsi comme un seul et même espace, relevant d'un principe d'ordonnancement monumental.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Ce dispositif combine vitrines commerciales et enseignes, galerie couverte et marquise, et un étage dit « noble » au-dessus. Le jeu d'ombre et de lumière produit par cette galerie participe pleinement de l'identité du nouveau centre.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Un quartier paysager : le mail et les trois clairières

Empalot ne se résume pas à son centre urbain : c'est aussi, et peut-être avant tout, un quartier paysager. Le jardin de Daste, le mail, la « Grande Prairie » et le parc de la Poudrerie forment ensemble un vaste continuum paysager, héritier direct du plan de Roger Chini. Cet ensemble, associant le mail à trois « clairières » de plein air, constitue un événement paysager comparable, par son échelle, aux grands mails historiques de Toulouse.

Le mail, fil conducteur du quartier

Le mail est le grand espace paysager qui irrigue l'ensemble résidentiel d'Empalot. C'est une promenade équipée, continue et cohérente, qui va du boulevard des Récollets jusqu'au rond-point de la Poudrerie, et qui structure trois grandes fonctions : l'enseignement, avec la nouvelle école Daubié-Daste et l'école Léo Lagrange restructurée ; la vie sociale et la rencontre, avec la nouvelle maison de quartier baptisée « la Brique Rouge » ; le sport et le jeu, avec le gymnase et la Prairie.

Longtemps relégué à l'arrière des constructions, le mail devient dans le projet un espace public à part entière, tourné vers les façades qu'il dessert et formant le véritable parvis des équipements de quartier.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

La grande Prairie, un espace donné à la métropole

La Prairie constitue une vaste pièce ouverte sur le fleuve, un espace vide et central autour duquel s'organisent les différentes composantes du quartier. En reliant le centre urbain et le mail au fleuve et à l'île du Ramier, elle joue un rôle d'intégration à l'échelle de toute la métropole. Son emprise incorpore la Liaison Garonne (rue Mombiola) et s'ouvre largement sur le fleuve, tout en englobant la portion voisine du mail, formant ainsi un point d'orgue dans le système paysager qui va des villas urbaines du front de Garonne jusqu'aux constructions en peigne de Daste.

Cette prairie est aussi conçue comme un équipement sportif à part entière : elle accueille un terrain mixte football-rugby, bordé par des locaux associatifs installés en rez-de-chaussée des bâtiments qui la longent au nord.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Empalot sur Garonne : reconquérir la berge

La situation d'Empalot face à l'île du Ramier, avec cette longue façade qui marque l'entrée de ville sur le fleuve, méritait d'être davantage valorisée. La reconquête des berges de la Garonne ouvre à ce titre plusieurs perspectives pour le quartier : la création d'une nouvelle façade urbaine sur le quai, qui manifeste concrètement la transformation d'un quartier autrefois refermé sur lui-même par l'endiguement en un site ouvert sur la voie d'eau ; la transformation progressive de l'avenue de Lattre de Tassigny en véritable avenue urbaine ; enfin l'aménagement des jardins de la berge basse et du quai haut, qui doivent constituer à terme une promenade continue reliant le centre-ville aux espaces naturels de la périphérie.

Ce nouveau front de Garonne se décline en plusieurs séquences : un nouvel immeuble construit en bordure du fleuve dans le cadre de l'opération MG3 (agence CoBé), des portions de berge conservées à l'état naturel, et une nouvelle passerelle, livrée fin 2023 (agence Lavigne Cheron), qui relie désormais directement le quartier à l'île du Ramier.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Empalot traversé : la liaison Garonne et les traverses est-ouest

Un autre principe fort du projet consiste à multiplier les traverses est-ouest afin de rabattre le quartier vers la Garonne. Cheminements piétons, petites voies de desserte, systèmes plantés et constructions organisées de façon orthogonale au fleuve — reprenant en cela la logique des constructions en peigne imaginées par Chini à Daste — permettent d'irriguer le quartier en profondeur, d'est en ouest.

La Liaison Garonne, portée par la rue Mombiola, constitue l'élément central de ce nouvel axe est-ouest, qui relie le faubourg Saint-Agne à l'île du Ramier en égrenant un véritable chapelet de polarités et d'espaces de nature variée : le jardin Niel, la place d'Empalot, le mail et la Prairie, la passerelle, puis l'île du Ramier elle-même. Conçue comme une voie-promenade, elle offre au quartier une nouvelle entrée, une nouvelle visibilité depuis l'avenue de Lattre de Tassigny, et se prolonge vers le fleuve par la nouvelle passerelle. Son profil dissymétrique combine la valeur urbaine de la rue avec celle, plus paisible, de la promenade plantée. Un nouveau front bâti, aligné sur la tour existante et intégrant la maison de quartier, accompagne cette descente progressive vers la Garonne.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Renouveler et transformer : du grand ensemble au tissu urbain

Le projet urbain s'appuie sur une critique assumée de l'espace « sans statut » caractéristique des grands ensembles — ces espaces extérieurs qui n'appartiennent clairement ni au domaine public, ni au domaine privé, et qui échappent de ce fait à tout usage véritablement approprié. La réponse apportée consiste à recomposer un domaine public continu, clairement délimité et accessible à tous, offrant à chaque immeuble une desserte et une adresse propres. Cette recomposition s'accompagne nécessairement d'une refonte du statut foncier, avec la création d'un nouveau domaine privé.

Cette transformation repose sur un principe de découpage parcellaire, qui fait passer le quartier d'une logique de plan masse — où l'immeuble est un objet isolé posé dans un espace sans statut — à une logique de tissu urbain, où chaque immeuble s'inscrit dans sa propre parcelle, support d'une diversité de formes bâties et d'usages, et permettant une évolution progressive, par parties, du quartier. Les concepteurs désignent cette démarche par la formule de « continuité transformatrice » : un projet qui prend appui sur la trame paysagère existante et sur la morphologie bâtie héritée, dont les typologies sont réinterprétées au sein d'un tissu urbain renouvelé, diversifié entre faubourg et Garonne.

Cette transformation se fait par étapes, sans rupture ni table rase : on construit avant de démolir, on transforme graduellement en s'appuyant sur l'existant, on aménage l'espace public sans attendre la reconstruction du bâti, on parcellise chaque immeuble — existant comme nouveau — pour lui offrir des espaces propres à ses usages privés, et l'on confine les opérations de démolition-reconstruction dans des emprises clairement délimitées, de façon à préserver au maximum le confort et la vie quotidienne du quartier pendant toute la durée du chantier.

Un nouveau tissu urbain, entre héritage et réinterprétation

Les formes urbaines proposées pour les nouvelles constructions s'appuient sur la diversité du bâti déjà présent à Empalot : les barrettes perpendiculaires au fleuve du secteur Daste, les grands plots paysagers de Daste et de la Poudrerie, et le bâti mitoyen typique du faubourg toulousain.

De cet héritage naissent trois morphologies, ou trois paysages urbains, qui offrent autant de variations et de transitions entre le fleuve et le faubourg : la « ville-jardin », incarnée par les « villas urbaines » de Garonne, combinant immeubles panoramiques et barrettes dans la continuité du dispositif de Daste ; la « ville-parc », déclinée en « cours à plots » sur l'îlot Empalot, associant deux plots, ou un plot et une barrette, autour d'une cour commune ; et le « nouveau faubourg », matérialisé par les « parcelles profondes » situées à l'arrière de la rue du Férétra, avec un bâti mitoyen organisé autour de cours.

La fabrique de ce nouveau tissu urbain repose sur trois grands principes : un espace paysager continu, prenant appui sur la Garonne, composé longitudinalement par le mail et mis en scène en façade sur la rue Jean Moulin ; un espace parcellisé, librement phasable, cloisonné au niveau du sol mais ouvert au ciel en superstructure ; et une typologie de rangées et de plots, qui actualise, dans une forme urbaine continue, les typologies mises en place en leur temps par Roger Chini à Daste et à la Poudrerie.

Le projet accorde une attention particulière à la continuité paysagère, qu'elle soit transversale — via un système d'allées piétonnes publiques est-ouest, une distribution en profondeur de chaque parcelle et une typologie de rangées qui recoupe celle des plots — ou diagonale, cette dernière étant permise par la disposition en quinconce des plots. La transparence des rez-de-chaussée participe également à la richesse du paysage urbain, qu'il s'agisse de porches étroits donnant sur la place ou, à l'inverse, de porches vastes proches de préaux le long du mail, ou encore de la transparence des locaux en rez-de-chaussée — commerces, halls, locaux communs — qui laissent deviner la profondeur du tissu urbain.

La mise en place d'une nouvelle organisation parcellaire, pour les bâtiments existants comme pour les constructions neuves, obéit à quelques principes rigoureux : une unité fonctionnelle des accès (piétons, deux-roues, voitures), une hiérarchie stricte des adresses, une mixité typologique et fonctionnelle au sein même de chaque parcelle, une définition spatiale claire des espaces privés collectifs — sous forme de cours-jardins ouvertes ou de villas urbaines —, une distribution séquencée en profondeur à partir de porches, et une construction soignée des limites, qu'il s'agisse d'alignements ou de mitoyennetés.

Sur le plan de la densité, la disposition en quinconce du bâti permet la construction d'immeubles relativement élevés — de six à neuf niveaux au-dessus du rez-de-chaussée —, tout en préservant des continuités végétales à l'intérieur même des îlots et en garantissant à chaque logement des vues dégagées et un ensoleillement de qualité. Les hauteurs de construction sont volontairement diversifiées, sans obéir à un ordonnancement rigide : le projet joue sur le contraste entre des volumes bas, qui referment les unités résidentielles et assurent la continuité des alignements, et des bâtiments plus hauts (R+6 à R+12), qui viennent structurer la continuité paysagère à plus grande échelle. Ce principe se traduit par une double logique : une clôture et une parcellisation au niveau du sol, et un espace ouvert « dans le ciel » au niveau des superstructures.

Le système bâti d'Empalot repose enfin sur une stratification en trois strates : le rapport au sol, marqué par la transparence, la perméabilité visuelle et la construction des limites ; le corps même du bâtiment, conçu comme des volumes compacts qui se dressent au-dessus de la canopée végétale ; et le rapport au ciel, pensé comme une véritable manière d'« habiter le ciel ».

Restructuration résidentielle et réhabilitation du patrimoine existant

L'urbanisme paysager conçu par Roger Chini constitue l'une des identités fortes du quartier, mais il a été considérablement dégradé au fil du temps par l'emprise croissante de l'automobile et par la multiplication anarchique de poches de stationnement et de voiries dédiées au parking. La restructuration résidentielle vise donc avant tout à clarifier les statuts et les usages, publics comme privés, en reconstituant des emprises privées et closes de stationnement, cohérentes avec la nouvelle organisation foncière. Concrètement, cela passe par la suppression de la voirie de parking et par la création de cours de stationnement fermées, traitées avec soin, en lien direct avec chaque immeuble. Le principe de la « parcelle-îlot » permet ainsi de préserver la perméabilité paysagère du site, tout en dotant chaque immeuble d'un espace extérieur qui lui est propre : on passe ainsi d'une logique de « bâtiment-objet » à celle de « parcelle-objet ».

Une charte des clôtures encadre précisément ce dispositif, en systématisant notamment des lisières végétales et des clôtures en claustra béton, qui offrent un équilibre réussi entre effet de mur et transparence, et qui s'inscrivent harmonieusement dans le paysage global de la « ville-parc ».

La réhabilitation du bâti concerne surtout la valorisation du patrimoine de Roger Chini, en particulier les plots et barrettes des secteurs de Daste et de la Poudrerie. Le scénario initial, qui envisageait une restructuration lourde des grandes barres à coursives, n'a finalement pas été retenu par la collectivité, le bailleur social et l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, qui ont choisi de procéder à leur démolition. Une seule de ces grandes barres bénéficiera au final d'une réhabilitation ambitieuse et qualitative : il s'agit de l'immeuble surnommé « la banane », en raison de sa forme incurvée.

Photographies : Denis Gabbardo (sauf mention contraire)

Une politique architecturale exigeante

La qualité tectonique recherchée à Empalot dialogue directement avec l'héritage de Roger Chini, qui a laissé sur le site un patrimoine bâti moderne, structurant et durable. C'est pourquoi le projet fait le choix d'une architecture résidentielle civile, monochrome et blanche, qui tranche volontairement avec le traitement des équipements et des espaces publics. Le rouge — celui de la brique ou du béton brut teinté dans la masse — caractérise ainsi les constructions à valeur institutionnelle et monumentale, en écho au centre-ville historique, tandis que le blanc identifie l'architecture résidentielle ordinaire.

Au-delà des couleurs, c'est une architecture sincère, simple et bien construite qui est recherchée pour Empalot, avec une forte incitation à privilégier des solutions constructives performantes, fondées sur des enveloppes lourdes et durables, plutôt que sur des vêtures légères ou des enduits sur isolant.

Le grand paysage constitue l'une des qualités fondamentales du site, et le projet urbain souhaite en tirer toutes les conséquences jusqu'à l'échelle du logement : habitabilité et confort des espaces extérieurs privatifs, avec la généralisation de balcons profonds, de celliers et de dispositifs d'occultation ; générosité des ouvertures et des relations visuelles vers l'extérieur, avec une surface vitrée supérieure à 30 % de la surface habitable ; qualité solaire de l'architecture, notamment pour le confort d'été ; habitabilité des toitures, qu'elle soit privative ou collective ; et enfin cuisines fermables, bénéficiant d'un éclairage naturel.

Cette ambition architecturale est portée par une véritable politique de coordination : les recommandations et prescriptions architecturales de la ZAC posent un cadre commun, partagé par l'ensemble des maîtres d'œuvre intervenant sur le site, qu'il s'agisse de l'articulation entre domaine public et privé, des tissus urbains, de la distribution des logements ou encore de l'ambition constructive. De nombreuses agences d'architecture ont ainsi été mobilisées sur les différents lots du projet, contribuant, réalisation après réalisation, à faire émerger un dialogue architectural cohérent à l'échelle du quartier tout entier.

Une transformation à l'échelle du temps long

Lancé en 2009 et toujours en cours aujourd'hui, le projet urbain d'Empalot illustre une manière de conduire le renouvellement urbain qui refuse la table rase pour privilégier une transformation progressive, respectueuse de l'histoire du site et de ses habitants. En s'appuyant sur l'héritage paysager de Roger Chini, en recomposant un domaine public lisible et partagé, et en réinventant les typologies résidentielles héritées du grand ensemble, Empalot se dessine progressivement comme un nouveau centre urbain de la métropole toulousaine — ouvert sur la Garonne, relié au reste de la ville, et fidèle à son identité de quartier populaire et paysager.

Fiche du projet

Source : projet présenté par l'agence germe&JAM.