Programmes immobiliers neufs sur Compans Caffarelli

La transformation de l’ancienne Cité administrative de Toulouse

Synthèse du quartier, du patrimoine et du projet de régénération urbaine

Synthèse établie à partir des documents de Toulouse Métropole, du communiqué du groupement lauréat et des articles fournis.

La Cité administrative dans la ville : un site à la rencontre de Compans, Arnaud-Bernard et du centre historique. — Toulouse Métropole, 2023.

1.   Une adresse centrale appelée à changer de visage

À Toulouse, le secteur de Compans-Caffarelli occupe une position particulière : il associe la proximité immédiate du centre historique, une importante présence végétale, des équipements universitaires et tertiaires, ainsi qu’une excellente desserte en transports en commun. Au cœur de cet environnement, l’ancienne Cité administrative constitue une emprise urbaine exceptionnelle par sa situation et par sa superficie. Longtemps occupée par les services de l’État, elle s’est progressivement retrouvée en décalage avec les usages contemporains des bureaux et avec les nouvelles attentes de la ville en matière de logement, de nature et d’ouverture des îlots.

Le départ des services de l’État vers la nouvelle Cité administrative du site Lemaresquier a libéré ce foncier stratégique. Dès 2023, Toulouse Métropole identifiait cette mutation comme une occasion rare de renouvellement urbain au sein du centre historique. La collectivité avait alors engagé une réflexion destinée à orienter le futur acquéreur sur la programmation, les ambitions urbaines, la qualité architecturale et paysagère du projet. Le diagnostic insistait notamment sur la nécessité de mieux relier le site aux quartiers voisins, de valoriser son patrimoine bâti et historique, et de transformer ses espaces végétalisés en un véritable élément de la ville.

Cette réflexion a trouvé une traduction opérationnelle en 2025. Bouygues Immobilier, Eclisse Promotion et GA Smart Building ont été désignés lauréats de l’appel à candidatures lancé par l’État en mai 2024 pour la reconversion de l’ancienne Cité administrative. Le projet retenu prévoit un nouveau quartier mixte, associant logements, bureaux, commerces et activités, santé, logements étudiants et espaces verts. Plus de 450 logements doivent être créés à l’horizon 2029, auxquels s’ajoutent 7 000 m² d’immobilier tertiaire, 1 200 m² de commerces et activités, une maison de santé et un parc public de 5 000 m².

2.   Compans-Caffarelli : un quartier au croisement de plusieurs univers

La singularité du site tient d’abord à sa géographie. Le diagnostic de Toulouse Métropole le décrit comme un point de contact entre plusieurs quartiers : Compans à l’ouest, Arnaud-Bernard à l’est, le centre historique au sud et, plus largement, les secteurs des Minimes, des Chalets et des Amidonniers. Cette situation en fait moins un îlot isolé qu’une pièce de liaison dans le fonctionnement du centre toulousain. Le site se trouve également sur des itinéraires piétons importants et à proximité directe d’un nœud de transports en commun.

La relation au métro est particulièrement structurante. L’arrêt Compans-Caffarelli de la ligne B se situe au pied du site, côté boulevard Lascrosses. Cette proximité facilite les déplacements vers les différents secteurs de Toulouse et constitue un atout majeur pour un quartier appelé à accueillir de nouveaux habitants, des étudiants, des actifs et des visiteurs. Le diagnostic métropolitain souligne également la position du site entre deux grands ensembles liés à l’eau : le Canal du Midi et la confluence du Canal de Brienne avec les berges de la Garonne. Cette situation renforce son potentiel de connexion aux grandes continuités paysagères et piétonnes du centre-ville.

Le tissu urbain environnant est contrasté. À l’est, le tissu médiéval se caractérise par des rues étroites et sinueuses, un bâti dense et des places ou placettes. À l’ouest, le tissu de faubourg présente des rues plus rectilignes et des constructions généralement plus basses, organisées autour de cœurs d’îlots jardinés. Au nord, les équipements institutionnels et les bâtiments contemporains composent un paysage plus moderne, marqué par des immeubles résidentiels et tertiaires. La Cité administrative se trouve donc précisément à l’interface de ces différentes époques urbaines.

Cette diversité explique aussi les enjeux architecturaux du futur projet. Depuis le boulevard Lascrosses, la façade de la Cité administrative constitue une sorte de proue urbaine face à la sortie du métro et au Centre Compans. Depuis l’avenue Duportal, le rapport est tout différent : les bâtiments modernes apparaissent en arrière-plan d’un rempart médiéval, longé par une promenade arborée. Du côté de la rue de la Cité administrative, le site présente encore une façade plus routière et moins qualifiée, tandis que depuis le centre historique, le contraste entre les volumes modernes de la Cité et les façades anciennes est particulièrement visible.

3.   Une architecture des années 1950 à 1970 qui mérite d’être conservée

Le diagnostic architectural de Toulouse Métropole : une composition de bâtiments construits principalement entre 1958 et 1970, avec une identité architecturale cohérente.

La Cité administrative n’est pas seulement un ensemble de bureaux obsolètes. Le diagnostic réalisé par Toulouse Métropole met en avant la qualité architecturale de ses bâtiments. L’ensemble a été conçu et édifié principalement entre 1958 et 1970, avec quelques ajouts ultérieurs, notamment une cafétéria dans les années 1990. Les constructions présentent des volumes différents, allant du rez-de-chaussée à des bâtiments atteignant R+12, mais elles partagent un langage architectural relativement homogène, notamment à travers l’emploi du béton blanc et de la brique.

Cette architecture est associée aux noms de deux architectes importants du paysage toulousain : Paul de Noyers et Louis-Gabriel de Hoym de Marien. Le second, premier Grand Prix de Rome en 1951, a notamment participé à la réalisation du quartier Saint-Georges à Toulouse et à la construction de la Tour Montparnasse à Paris. Paul de Noyers est également associé à plusieurs équipements majeurs de Toulouse. La Cité administrative s’inscrit ainsi dans une histoire architecturale du XXe siècle qui ne se résume pas à une architecture fonctionnelle sans valeur patrimoniale.

Le diagnostic de 2023 relevait une situation assez caractéristique des opérations de reconversion de bureaux : les façades étaient globalement bien conservées et présentaient des détails architecturaux intéressants, notamment pour la protection solaire et la gestion des eaux pluviales, tandis que les intérieurs étaient vieillissants et peu performants sur le plan thermique. Les plateaux de bureaux, devenus obsolètes, offraient toutefois une structure relativement flexible et une profondeur de bâtiment jugée compatible avec des logements traversants. Autrement dit, le potentiel de transformation reposait autant sur la qualité de la structure existante que sur la nécessité de remettre les espaces aux standards actuels.

Le patrimoine à préserver ne se limite pas aux bâtiments. Le site conserve également des remparts historiques, éléments majeurs du patrimoine toulousain. La réflexion conduite avec l’Architecte des Bâtiments de France insistait sur la nécessité de respecter et de mettre en scène ce rempart. Elle prévoyait une majorité de bâtiments conservés par rapport aux démolitions, avec une attention particulière portée à la tour, appelée à être préservée. Les bâtiments B et G avaient en revanche été identifiés comme pouvant être démolis afin de permettre une meilleure ouverture du cœur d’îlot et une valorisation du rempart.

4.   Le paysage, un patrimoine à part entière

Le cœur paysager existant : arbres remarquables, bassin, pelouses et espaces résiduels à requalifier.

Le deuxième grand atout du site est moins visible depuis les rues : son patrimoine paysager. Derrière les façades de la Cité administrative existe un cœur d’îlot composé d’arbres de grande hauteur, de pelouses, d’un bassin central et de plusieurs ambiances végétales. Toulouse Métropole considère ces éléments comme une valeur majeure du site et un composant fort de son identité. En parallèle, certains espaces sont aujourd’hui résiduels, minéralisés ou principalement dédiés au stationnement et nécessitent une requalification et une désimperméabilisation.

Cette situation a fortement influencé la réflexion urbaine. L’enjeu n’était pas simplement de remplacer des bureaux par des logements, mais de faire évoluer un îlot fermé vers un morceau de ville plus ouvert. Le schéma privilégié en 2023 proposait ainsi un grand jardin traversant, capable de relier le site au quartier et de mettre le rempart en scène. Cette logique se retrouve dans le projet retenu en 2025 avec la création d’un parc de 5 000 m² ouvert sur la ville, conçu comme une continuité paysagère des jardins Compans-Caffarelli.

Le futur parc doit également répondre à un enjeu climatique. Le projet porté par le groupement lauréat prévoit de conserver le bassin central et une partie de la végétation existante tout en plantant de nouveaux sujets. L’objectif est de créer un véritable îlot de fraîcheur et de réduire l’effet d’îlot de chaleur urbain. Le paysagiste Mathieu Labeille, de Grand Tour Paysage, est associé à cette conception. La nature devient donc ici un élément structurant du projet urbain, et non un simple accompagnement esthétique des constructions.

Cette transformation du paysage est d’autant plus importante que la Cité administrative se trouve dans un environnement très dense. Le futur jardin doit créer une respiration entre les bâtiments, tout en assurant de nouvelles continuités piétonnes. Le projet est ainsi présenté comme une extension de l’hypercentre : l’idée est de permettre au public de traverser et de découvrir un site jusqu’alors principalement réservé aux usagers des administrations, tout en révélant un patrimoine historique qui restait en partie peu visible.

5.   De l’îlot fermé au quartier ouvert

La question de l’ouverture constitue probablement le fil conducteur de toute la réflexion. En 2023, Toulouse Métropole identifiait plusieurs possibilités : simplement réhabiliter et changer les usages, composer avec le système existant ou ouvrir et hybrider davantage le site. Le scénario privilégié cherchait un équilibre entre le respect du patrimoine et l’ouverture sur la ville. Il envisageait deux îlots distincts, reliés par un grand jardin traversant largement ouvert sur le quartier.

L’objectif était notamment de créer un axe nord-sud allant du centre historique vers le Canal du Midi et de renforcer les liaisons est-ouest entre Arnaud-Bernard et Compans. La rue des Quêteurs devait également pouvoir bénéficier d’une nouvelle ouverture visuelle et spatiale. La recomposition des abords du boulevard Lascrosses, de la place Saint-Julien et des interfaces avec les remparts devait contribuer à rendre le site plus lisible et plus accueillant.

Le projet retenu reprend cette logique d’ouverture. Le futur quartier doit associer des espaces privés et des espaces accessibles au public, avec un parc au cœur de l’opération. Cette organisation permet de conserver une densité urbaine compatible avec une localisation centrale tout en évitant la constitution d’un ensemble résidentiel fermé sur lui-même. La présence de commerces et d’activités, ainsi que d’une maison de santé, participe également à cette volonté de créer un véritable morceau de ville et non une simple opération immobilière.

6.   Une programmation mixte pour répondre aux besoins du centre-ville

La programmation constitue un autre aspect essentiel de la transformation. Dès 2023, Toulouse Métropole estimait que le site était trop important pour recevoir une seule catégorie de programme. La collectivité préconisait donc une mixité associant logements familiaux privés, logements aidés et sociaux, logements étudiants, bureaux, commerces, restauration et équipements de proximité. Le projet lauréat traduit cette ambition dans une programmation précise.

Plus de 450 logements sont annoncés à l’horizon 2029. L’offre doit réunir plusieurs formes d’habitat : logements locatifs sociaux, logements en bail réel solidaire, accession à prix maîtrisé, logements libres réhabilités et neufs, ainsi que logements étudiants. Cette diversité permet de répondre à des publics différents et d’introduire une véritable mixité résidentielle dans un secteur central où la pression foncière est forte. Le projet ne repose donc pas exclusivement sur une offre de logements libres, mais cherche à intégrer plusieurs niveaux d’accessibilité.

La transformation prévoit également 7 000 m² d’immobilier tertiaire. Celui-ci doit principalement prendre place dans la partie nord du site, en relation avec le métro et les grands axes. À cela s’ajoutent 1 200 m² de commerces et d’activités ainsi qu’une maison de santé. Cette diversité fonctionnelle doit contribuer à l’animation du quartier tout au long de la journée et à limiter le caractère monofonctionnel de l’ancienne emprise administrative.

La tour emblématique de l’ancienne Cité administrative conservera une place particulière. Le projet prévoit sa transformation en logements étudiants, permettant de préserver un élément architectural reconnaissable tout en lui donnant un usage totalement différent. Cette reconversion illustre le principe général de l’opération : conserver ce qui fait l’identité du site, mais adapter les bâtiments aux besoins actuels.

7.   Une opération de réhabilitation plutôt qu’une reconstruction complète

L’une des caractéristiques fortes du projet est précisément le choix de réhabiliter une partie importante de l’existant. Trois bâtiments doivent être intégralement réhabilités. Cette démarche permet de conserver une partie de la mémoire architecturale du site tout en évitant une logique de démolition systématique suivie d’une reconstruction complète. Elle s’inscrit dans une approche de sobriété foncière et de réduction de l’empreinte carbone.

La transformation de bureaux en logements constitue aussi un enjeu technique important. Les bâtiments de la Cité administrative disposent d’une structure qui permet certaines réorganisations des plateaux, et leur profondeur est jugée favorable à la création de logements traversants. Les façades donnant sur le quartier doivent conserver leur caractère, tandis que les façades orientées vers les cœurs d’îlots peuvent évoluer davantage, notamment grâce à de nouvelles ouvertures ou à des balcons. La tour bénéficie d’une plus grande capacité d’adaptation, ce qui facilite sa transformation en résidence étudiante.

Cette approche est présentée comme un démonstrateur de la transformation de bureaux en logements. Le projet vise le seuil 2028 de la réglementation environnementale RE2020. Les matériaux à faible empreinte carbone — notamment matériaux biosourcés, géosourcés et béton bas carbone — doivent contribuer à cet objectif. Pour la partie tertiaire, GA Smart Building prévoit en outre de recourir à la construction hors-site. Selon les éléments communiqués par le groupement, cette méthode doit permettre de diviser par deux la matière consommée et de réduire de 30 % l’impact du chantier par rapport à une méthode traditionnelle.

8.   Un projet pensé pour réduire les nuisances et renforcer la qualité urbaine

La transformation d’une emprise de cette taille au cœur de Toulouse implique nécessairement une attention particulière aux nuisances de chantier. Le choix de la construction hors-site pour les bâtiments tertiaires répond en partie à cet enjeu : une partie des composants est préparée en usine avant d’être assemblée sur le site. Le groupement met en avant une réduction des nuisances pour les riverains, ainsi qu’une meilleure maîtrise de la consommation de matière et des déchets.

La démarche environnementale ne se limite cependant pas au chantier. Le projet cherche également à diminuer l’artificialisation des sols, à désimperméabiliser certaines surfaces et à renforcer la présence végétale. La création du parc public de 5 000 m² doit constituer l’un des marqueurs les plus visibles de cette évolution. Le site, autrefois organisé principalement autour des fonctions administratives et de leurs accès, doit progressivement devenir un espace où l’habitat, le travail, les services, les commerces et la nature coexistent.

La dimension patrimoniale impose parallèlement une vigilance particulière. Le site se trouve en frange du site patrimonial remarquable de Toulouse et comporte un rempart historique. Le projet architectural est porté par l’agence Valode et Pistre, en lien avec les Architectes des Bâtiments de France, l’architecte du patrimoine Rémi Papillaut et la collectivité. Cette association doit permettre de trouver un équilibre entre conservation des éléments caractéristiques de la Cité administrative, insertion des constructions nouvelles et mise en valeur des vestiges historiques.

Source Valode & Pistre

Source Valode & Pistre

Source Valode & Pistre

Source Valode & Pistre

9.   Une nouvelle séquence urbaine entre Compans et le centre historique

Au-delà du seul périmètre de l’ancienne Cité administrative, l’opération peut être lue comme une pièce d’un mouvement plus large de transformation du nord-ouest du centre toulousain. Le diagnostic de Toulouse Métropole identifiait déjà plusieurs projets d’espaces publics autour du site, notamment autour d’Arnaud-Bernard, de la rue Valade, du parvis Brienne-Saint-Pierre et de la place de l’Europe. Il relevait également le potentiel d’évolution du parvis de la Cité administrative, de la place Saint-Julien et de l’esplanade Compans-Caffarelli.

L’enjeu est donc de mieux relier des espaces publics aujourd’hui séparés. Le futur parc peut jouer un rôle d’articulation entre ces différentes séquences urbaines. En ouvrant le cœur de l’îlot, en révélant le rempart et en renforçant les cheminements, la transformation doit rendre plus lisible la relation entre Compans-Caffarelli, Arnaud-Bernard et le centre historique. La proximité du métro donne à cette nouvelle centralité une dimension supplémentaire : le site bénéficie déjà d’une accessibilité forte et doit désormais gagner en qualité d’usage et en porosité urbaine.

Cette évolution est particulièrement significative pour Compans-Caffarelli. Le quartier est déjà identifié pour son environnement végétalisé, ses équipements, ses bureaux, ses établissements d’enseignement et sa proximité avec le cœur de Toulouse. La transformation de la Cité administrative vient ajouter une nouvelle composante résidentielle et paysagère à cet ensemble. Elle peut ainsi contribuer à faire évoluer l’image d’un secteur longtemps marqué par les fonctions institutionnelles vers un quartier plus mixte, plus habité et davantage ouvert sur son environnement.

Le schéma privilégié en 2023 : deux îlots articulés autour d’un grand jardin traversant et d’un rempart mis en scène.

10.  Un projet qui prolonge les orientations étudiées par Toulouse Métropole

La comparaison entre le document de réflexion de 2023 et le projet annoncé en 2025 permet de comprendre la continuité de la démarche. En 2023, Toulouse Métropole souhaitait déjà un site plus ouvert, une mixité de fonctions, une valorisation du rempart, des continuités piétonnes et une place accrue pour la végétation. Le schéma final de cette réflexion proposait deux îlots, un grand jardin traversant, des logements sur l’ensemble du site et des bureaux principalement sur la frange nord.

En 2025, le groupement lauréat présente une opération qui reprend plusieurs de ces principes sous une forme opérationnelle : plus de 450 logements, des bureaux, des commerces et activités, une maison de santé, des logements étudiants et un parc public de 5 000 m². Trois bâtiments existants sont conservés et réhabilités, dont la tour transformée en résidence étudiante. Les remparts sont préservés et doivent être révélés depuis le nouveau parc. La nature et la réhabilitation deviennent ainsi deux des principales composantes de la nouvelle identité du site.

Il convient toutefois de distinguer les deux documents : le dossier de Toulouse Métropole de 2023 était un document de réflexion destiné à alimenter l’élaboration de l’OAP et à guider les futurs acquéreurs ; le projet présenté en 2025 correspond à l’offre du groupement finalement désigné lauréat de l’appel à candidatures. Les propositions de 2023 ne doivent donc pas être lues comme le programme définitif de l’opération. Elles permettent surtout de comprendre les enjeux urbains, patrimoniaux et paysagers auxquels le projet retenu cherche à répondre.

11.  Compans-Caffarelli, un quartier entre patrimoine, nature et centralité

La reconversion de l’ancienne Cité administrative s’inscrit finalement dans une logique très représentative des transformations urbaines contemporaines : construire la ville sur elle-même, réutiliser des bâtiments existants lorsque cela est pertinent, introduire davantage de logements au cœur des secteurs bien desservis et redonner une place importante à la nature et aux usages collectifs. À Compans-Caffarelli, cette démarche prend une dimension particulière en raison de la proximité immédiate du centre historique et de la présence d’un patrimoine architectural et médiéval remarquable.

Le projet doit également contribuer à diversifier les usages du quartier. Là où dominait auparavant une fonction administrative, le futur ensemble réunira habitants, étudiants, actifs, professionnels de santé, usagers des commerces et visiteurs du parc. Cette mixité doit donner au site une fréquentation plus régulière et une relation plus directe avec les quartiers environnants.

La création du parc de 5 000 m² constitue probablement l’élément le plus symbolique de cette transformation. Elle doit permettre de faire entrer le paysage au cœur du projet, de prolonger les jardins de Compans-Caffarelli et de rendre visible le rempart. Le site ne sera plus seulement un ensemble bâti implanté derrière ses limites : il doit devenir une séquence urbaine traversable, végétalisée et connectée aux cheminements du centre toulousain.

À l’horizon 2029, la Cité administrative doit ainsi changer de statut dans la ville. D’un site institutionnel principalement fermé et occupé par des bureaux, elle doit devenir un quartier mixte où la réhabilitation du patrimoine, la production de logements, la nature en ville et les nouvelles activités sont pensées ensemble. L’intérêt du projet tient précisément à cette combinaison : conserver une partie de ce qui fait l’histoire du lieu tout en lui donnant de nouveaux usages et en l’ouvrant davantage aux Toulousains.

Pour Compans-Caffarelli, l’enjeu dépasse donc la seule création de logements. La transformation de cette emprise de près de trois hectares constitue une occasion de renforcer les continuités entre le quartier, le centre historique et les grands espaces paysagers toulousains. Elle accompagne l’évolution d’un secteur déjà central et très accessible vers un morceau de ville davantage habité, végétalisé et mixte. La réhabilitation de la Cité administrative apparaît ainsi comme un projet de transformation urbaine autant qu’une opération immobilière : une nouvelle étape dans l’évolution de Compans-Caffarelli et dans la manière de réutiliser le patrimoine bâti du XXe siècle au cœur de Toulouse.

12.  Les principaux chiffres du projet

• Plus de 450 logements à l’horizon 2029, avec logements sociaux, BRS, accession à prix maîtrisé, logements étudiants et logements libres réhabilités ou neufs.
• 7 000 m² d’immobilier tertiaire.
• 1 200 m² de commerces et d’activités.
• Une maison de santé.
• Un parc public de 5 000 m² ouvert sur la ville.
• Trois bâtiments existants réhabilités, dont la tour transformée en logements étudiants.
• Objectif environnemental annoncé : seuil 2028 de la RE2020.
• Construction hors-site pour le tertiaire, annoncée avec une division par deux de la matière consommée et une réduction de 30 % de l’impact du chantier par rapport à une méthode traditionnelle.

Sources utilisées

• Toulouse Métropole, « La requalification de la Cité administrative de Toulouse », Commission de quartier, octobre 2023 — document PDF fourni.
• Trouver-un-logement-neuf.com, « À Toulouse, des bureaux deviennent logements : la Cité administrative fait peau neuve », 5 juin 2025.
• L’Opinion, « Toulouse : voici à quoi va ressembler l’ancien site de la Cité administrative », 5 juin 2025.